신축이라는 이름값에 어울리게 단지 입구부터 깔끔했고, 청라언덕역을 끼고 있어 지하철로 어디든 움직이기 편한 동네라는 느낌을 받는다.

요즘 이 동네 59타입 시세를 보면 묘한 기분이 든다.

한쪽 단지의 차상층 매물이 6억대 중반에 거래되며 신고가를 찍었고, 얼마 지나지 않아 맞은편 단지의 고층 매물도 비슷한 가격대에서 신고가를 경신했다는 소식이 들렸다.

두 단지가 거의 한 몸처럼 가격을 주고받는 모양새다. 작은 평형인데도 로얄동, 로얄층은 매물 자체가 귀해서 나오면 금방 빠진다고 하니, 이 정도면 이미 오를 만큼 오른 게 아닌가 하는 생각이 자연스럽게 들 수밖에 없다.

그런데 가만히 따져보면 신고가라는 숫자 하나만으로 고점을 단정하기는 어렵다는 생각이 든다.

일단 이 동네는 수성구 핵심지를 빼면 소형 평수 신축이 몰려 있는 곳이 흔치 않다.

공급이 원래 적은 곳에서 대표 단지가 한번 가격을 끌어올리면 인근 단지도 자연스럽게 따라가는 흐름이 생기기 마련이고, 이건 특정 단지만의 이야기가 아니라 이 지역 전체의 구조적인 특징에 가깝다고 본다.

금리 이야기도 짚어볼 필요가 있다.

몇 해 전 금리가 짧은 기간에 급격히 올랐던 시기가 있었는데, 그때는 경기 부양을 위해 풀린 통화량이 물가를 끌어올린 것을 잡으려는 금리 인상이었다.

지금 거론되는 금리 인상은 원자재값 상승으로 인한 물가를 누르려는 목적이라, 과거처럼 속도를 빠르게 내기는 쉽지 않을 거라 생각한다.

너무 급하게 올리면 기업 활동이 위축되고 고용에도 부담이 되기 때문이다.

여기에 실거주를 우선하는 정책 방향이 계속된다면, 임대 매물을 내놓던 다주택자들이 오히려 직접 거주로 돌아서면서 전월세 물량이 줄고, 그 결과 주거비 부담이 커지면서 매매 수요로 옮겨가는 흐름도 충분히 가능하다고 본다.

건축비와 인건비, 원자재값이 함께 오른 상황에서는 신규 공급도 쉽게 늘기 어려워 보이니, 입지 좋은 신축의 희소성은 오히려 더 커질 가능성이 있다.

다만 가격을 볼 때 한 가지는 꼭 가려서 봐야 한다고 느꼈다. 신고가로 알려진 매물 중 일부는 전세를 안고 매도하는 조건이었는데, 이런 매물은 정책자금 대출이 깐깐하게 적용되어 일반 매물보다 가격이 낮게 형성되는 경우가 많다.

즉 단순히 발표된 숫자만 보고 여기까지 올랐구나라고 판단하면 실제 정상 거래가보다 낮게 잡힌 가격을 기준으로 오해할 수 있다는 뜻이다.

정책대출 한도가 9억 이하까지 적용된다는 점을 감안하면~

실거주 요건을 충족하지 못해 대출이 막힌 매물과 그렇지 않은 매물 사이에는 매매가 기준으로 5% 안팎의 차이가 생길 수 있다는 점도 함께 고려해야 한다.

평형 선택을 두고도 고민이 많이 될 것 같다. 예산이 충분하다면 84타입처럼 넓은 면적이 실거주 만족도나 향후 투자가치 면에서 유리하다는 의견이 많지만, 예산이 한정적인 상황에서는 입지 좋은 59타입을 선택하는 것도 충분히 합리적인 선택이라고 생각한다.

실제로 작년 초 비슷한 고민 끝에 84타입을 매수해 살고 있는 경우를 보면, 매수 당시에는 금리 부담으로 망설였지만 막상 들어가 살아보니 후회가 없다는 반응이 많았다.

5년 고정금리로 받아 상단을 막아둔 덕분에 마음이 편하다는 점도 인상적이었는데, 최근에는 1년 고정과 5년 고정을 선택하는 비율이 거의 반반이라고 하니, 그만큼 시장의 금리 방향에 대한 확신이 아직 갈려 있다는 신호로 읽힌다.

종합해보면 지금 가격을 두고 명백한 고점이라 단정하기는 어렵다고 본다.

다만 그렇다고 무조건 더 오른다고 장담할 수도 없는 노릇이다. 확실한 건 청라언덕 일대처럼 지하철 두 개 노선이 겹치고 초등학교를 단지 안에 품은 신축 단지는 대구 안에서도 흔치 않다는 점이다.

5년 전 상승장과 비교해 물가와 건축비가 그만큼 올라온 지금, 비슷한 입지 조건을 가진 단지가 새로 들어서기는 점점 더 어려워질 거라 생각한다.

결국 이런 자리는 시간이 지날수록 더 희소해질 가능성이 높고, 그 점이 지금의 가격을 어느 정도 뒷받침해주는 근거가 되지 않을까 싶다.

열심히 모으고, 아끼고, 굴리고는 있는데 막상 숫자로 확인하면 어디쯤인지 감이 잘 안 잡힌다.

그래서 뱅크샐러드 같은 자산관리 앱을 열어보게 되는데, 거기서 나오는 내 자산 순위라는 기능이 꽤 흥미롭다.

최근 40대 초반 남성 기준으로 순자산이 약 13억 1천만 원대에 이르면 상위 6.0% 구간에 해당한다는 데이터가 눈에 들어왔다.

조금 전까지만 해도 상위 7.0%였는데, 자산이 약 1천만 원 정도 더 늘어나면서 순위가 한 단계 올라간 셈이다. 단 1천만 원 차이로 퍼센트가 달라진다는 게 참 묘하다는 생각이 든다.

순자산이란 정확히 무엇인가?

순자산 계산법은 단순하다. 모든 자산에서 부채를 뺀 금액이다. 여기서 자산에는 현금, 예적금, 주식, 펀드, 연금, 보험 환급금뿐 아니라 부동산도 포함된다.

단 부동산은 현재 시세 기준으로 보고, 해당 부동산에 묶인 대출이나 전세보증금은 부채로 차감한다.

헷갈리기 쉬운 부분이 부동산 포함 여부인데, 당연히 포함이다. 집이 있다면 그 집의 현재 가치에서 대출금을 빼면 그게 순자산에 들어간다.

반대로 부동산 없이 금융자산만으로 13억을 모았다면 그건 또 다른 의미에서 대단한 일이다.

실제 자산 구성은 어떻게 생겼나?

공개된 자산 내역을 보면 꽤 구체적이다. 예치 현금이 약 9천3백만 원, 예금이 7천만 원, 그리고 투자 자산이 무려 11억 1천만 원에 달한다.

공격형 자산 비율이 84.8%에 이르고, 총 투자 수익률은 +53%를 넘었다. 연금도 3천3백만 원 가량 쌓여 있다.

이 구성을 보면 한 가지가 확실하다. 현금 비중을 최소로 줄이고, 투자 자산 쪽에 아주 공격적으로 집중한 포트폴리오라는 점이다.

리스크를 기꺼이 감수한 결과가 50% 넘는 수익률로 나타난 것으로 볼 수 있다.

여기서 한 가지 짚고 넘어갈 부분이 있다. 뱅크샐러드의 순위 데이터가 현실을 그대로 반영하는가 하는 문제다.

결론부터 말하자면 그렇다고도, 아니다고도 할 수 없다는 게 맞는 것 같다. 몇 가지 이유가 있다.

첫째, 앱을 사용하는 사람이 특정 성향에 치우쳐 있다. 자산 관리에 관심이 많고, 데이터를 꼼꼼히 들여다보는 사람들이 주로 이 앱을 쓴다.

그러니 전체 40대 평균보다 높은 자산을 가진 사람들이 상대적으로 많이 모여 있을 가능성이 있다. 즉, 앱 기준 상위 6%가 전체 40대 중에서는 실제로 더 높은 순위일 수 있다는 뜻이다.

둘째, 반대로 자산을 다 등록하지 않는 사람도 많다. 통장 하나만 연결해두고 집은 등록 안 한 경우도 흔하다. 이 경우 해당 사람의 순자산이 실제보다 낮게 집계되어 전체 데이터가 하향 왜곡될 수 있다.

셋째, 직접 수기 입력이 가능하다는 점도 변수다. 실제보다 부풀려서 넣거나 빼고 넣는 경우가 생긴다.

그래서 통계청의 가계금융복지조사 같은 공식 자료와 비교해보면 뱅크샐러드 데이터와 얼추 맞긴 한다는 시각도 있다. 어디까지나 참고 지표 정도로 보는 게 현실적이다.

1인 기준인가, 가구 기준인가?

또 하나 헷갈리는 게 있다. 이 13억이라는 수치가 1인 기준인지, 가구 기준인지다.

뱅크샐러드의 자산 순위는 기본적으로 가구 단위를 기준으로 보는 게 맞다는 시각이 우세하다.

앱에 연결된 계좌 기준이기 때문에 본인 명의 자산만 들어가는 경우도 있지만, 실제 가계 단위 비교를 하려면 가구 기준이 더 적합하다.

만약 1인 기준으로 따진다면 상위 6% 선은 9억 원대로 내려갈 것이라는 의견도 있다. 같은 맥락에서 부부 합산으로 따진다면 26억 2천만 원이 되는 셈이라는 계산도 나온다.

그렇다면 40대 1%는 얼마일까. 여러 의견을 종합해보면 40대 기준 20억에서 30억 사이가 상위 1% 구간으로 언급된다. 30대 후반에서 30억을 달성하면 1%대라는 이야기도 있다.

집이 없으면 어떤가?

흥미로운 점이 하나 더 있다. 13억 1천의 순자산을 가진 이 사례에서 부동산은 포함되어 있지 않다. 집을 팔았기 때문이다. 즉 13억이 온전히 금융자산이라는 뜻이다.

부동산을 보유한 경우라면 어떨까. 수도권 아파트 한 채만 있어도 시세가 10억은 가뿐히 넘는 경우가 많다.

대출이 없다면 그 10억이 고스란히 순자산으로 잡힌다. 그렇게 되면 웬만한 40대 자가 보유자라면 순자산 10억 선에 이미 들어서 있는 셈이 된다.

반대로 부동산 없이 금융자산만으로 13억을 모은 케이스는 투자 성과가 받쳐줬다는 걸 의미한다. 공격적인 비중과 50% 이상의 수익률이 그걸 보여준다.

순위가 6%든 7%든, 이 숫자 자체가 목표가 될 필요는 없다고 생각한다. 다만 자신의 현재 위치를 파악하는 도구로는 꽤 유용하다.

막연하게 나 열심히 살고 있는 것 같은데”하는 느낌이 아니라, 숫자로 확인하고 나면 다음 방향이 더 선명하게 잡힌다.

자산이 1천만 원 늘었더니 퍼센트가 바뀌었다. 작아 보이는 금액 하나가 의외로 많은 사람을 앞선다는 뜻이다.

꾸준히 쌓다 보면 어느 순간 이 퍼센트가 한 단계씩 올라가는 경험을 하게 된다. 그 흐름을 눈으로 확인하는 것 자체가 자산을 계속 관리하게 만드는 동력이 되기도 한다.

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그런 옥동에 새 건물이 선착순 분양으로 나온다는 이야기에 자연스럽게 관심이 갔다.

이름은 옥동 루클라쎄3차. 위치는 울산지방법원 옆 서강파크 위쪽, 과거 셀프세차장이 있던 자리에 들어서는 신축 소규모 고급 빌라다.

울산광역시 남구 옥동 일대, 법대로 인근에 해당하는 곳으로, 정확한 지번은 건축 등록 시점에 따라 공부상 확정이 늦어지는 경우가 있어 실거래 전 반드시 분양사 또는 관할 구청에 직접 확인하는 것을 권한다.

일단 옥동이라는 이름값은 분명하다.

옥동은 울산에서 학원이 가장 많이 밀집된 지역 중 하나다.

옥동 학원가는 대구의 수성구, 대전의 둔산동에 비유될 만큼 울산 교육 인프라의 중심에 있다.

루클라쎄3차 배정 초등학교는 옥서초. 법원 옆 나무계단 길로 오르면 멀지 않게 닿을 수 있는 거리에 있고, 마을버스도 꽤 자주 다니는 노선이 있어서 걷는 게 부담스러운 날에는 버스를 활용할 수 있다고 한다.

학원 역시 언덕 아래로 조금만 내려오면 아이들이 혼자 다닐 수 있는 거리에 촘촘히 모여 있다.

법원 옆 청소년센터 프로그램도 꽤 알차다는 평이 있고, 인근에는 빙상장도 공사 중이어서 향후 생활 인프라가 더 풍성해질 가능성도 있다.

뒷산이 가깝다는 점도 취향에 따라 장점이 된다. 자연환경을 좋아하는 가족이라면 여름에 시원하고 공기가 쾌적한 환경을 누릴 수 있다.

조용한 주거환경, 비교적 프라이빗한 입지, 신축의 깨끗한 자재와 구조. 이 세 가지를 동시에 찾는다면 솔깃할 수 있는 물건이다.

그런데 이 건물, 마냥 좋다고 말하기엔 짚고 넘어가야 할 지점들이 있다.

가장 먼저 향 문제다.

루클라쎄3차는 동향 건물로 알려져 있다. 동향, 서향은 건물이 남쪽을 정면으로 바라보지 않고 세로 방향으로 세워지면서 창이 동쪽 또는 서쪽으로 나는 구조를 뜻한다.

오전에는 햇살이 잠깐 들어오고, 이후로는 그늘이 지기 쉬운 방식이다. 일조량과 바람 환경 모두 남향에 비해 불리하다는 게 부동산 전문가들의 일반적인 설명이다.

적어도 남동향이나 남서향 45도 정도는 되어야 일조 면에서 크게 아쉽지 않다고 하는데, 그 기준에서 보면 동향은 분명한 단점으로 남는다.

세대수 문제도 생각해볼 필요가 있다. 루클라쎄3차는 2동짜리 소규모 건물이다. 세대 수가 적으면 나중에 팔고 싶을 때 매수자를 찾기가 훨씬 어려워진다.

거래 자체가 잘 안 되는 물건은 가격도 잘 받기 힘들다. 대단지 아파트가 거래 유동성 면에서 압도적으로 유리한 이유가 바로 이 때문이다. 빌라라는 이름이 붙는 순간, 아무리 고급 자재를 썼더라도 시장에서 바라보는 시선이 달라진다는 현실도 있다.

분양가도 꽤 높은 편이다.

1층이 약 8억 9천만 원, 2~3층이 약 7억 6천만 원, 4층이 약 10억 원 수준이다.

옥동이라는 지역 프리미엄을 감안하더라도, 소규모 빌라에 이 가격이면 주변 구축 아파트나 접근성이 더 좋은 위치의 신축 아파트와 비교해보는 게 당연하다.

실제로 옥서초 정문 앞쪽에는 남향에 더 좋은 입지를 가진 구축 매물들이 이 가격보다 수억 원 낮게 나와 있는 경우도 있다.

입주 후 5년만 지나도 빌라는 가격이 떨어지는 경우가 많다는 점, 아파트에 비해 감가상각이 빠르다는 점은 투자를 겸해서 바라보는 사람이라면 더 신중하게 따져봐야 할 부분이다.

물론, 오래 실거주를 목적으로 한다면 이야기가 조금 달라진다. 직접 방문해 내부를 살펴본 사람들의 이야기를 들어보면, 건물 구조나 자재 퀄리티는 확실히 구축과 비교가 안 될 만큼 깔끔하다는 평이 있다.

이사 걱정 없이 오래 살 생각이라면, 그 자체로는 나쁘지 않은 선택일 수 있다.

위치가 조금 올라가 있다는 점도 현실적으로 체감해봐야 한다.

지도에서 보면 법원 주변으로 꽤 올라간 곳에 있다는 느낌이 드는데, 실제로 뒷산과 가까운 위치라 여름철 모기가 많을 수 있다는 이야기도 있다.

임장을 가봐야만 알 수 있는 부분이다. 차량이 없을 경우 마을버스 의존도가 높아질 수 있고, 바로 앞이 주요 상권과 연결되지는 않는다는 점도 생활 패턴에 따라 불편함으로 느껴질 수 있다.

그렇다면, 이 건물은 어떤 사람에게 어울릴까?

학원가 도보 접근이 가능하고, 조용한 환경에서 아이를 키우고 싶은 실거주 목적의 가족에게는 나쁘지 않은 선택지가 될 수 있다.

다만 투자 수익을 기대하거나 나중에 팔고 이사할 계획이 있다면, 세대 수 적은 빌라보다는 같은 옥동 권역 내에서 거래량이 많은 아파트를 선택하는 쪽이 훨씬 유리하다.

옥동에 산다는 것만으로 학군 혜택을 누릴 수 있는 건 맞지만, 그 혜택을 가장 효율적으로 누리는 방식은 사람마다 다를 수밖에 없다.

집은 결국 내가 얼마나 오래, 어떤 방식으로 살 것인가에 달린 문제다.

조용하고 새 건물이 좋은 사람, 옥서초 학군에 중점을 둔 사람에게는 충분히 들여다볼 가치가 있는 곳이다. 반면 환금성과 가격 방어력을 중요하게 보는 사람에게는 한번 더 신중한 비교가 필요한 물건이기도 하다.

아파트든 빌라든, 결국은 내가 살 집에 대한 정의를 어디에 두는지가 먼저다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.

대전광역시 유성구 용계동 267-3번지 일원에 들어서는 이 단지는 GS건설이 시공을 맡았고, 지하 2층부터 지상 최고 42층 규모에 총 2,293세대 대단지다.

이 중 일반분양 물량만 1,780세대에 달하니 규모 면에서는 도안신도시에서도 손에 꼽힐 만한 프로젝트다.

그런데 이 단지를 둘러싸고 꽤 오래된 논쟁거리가 하나 있다. 바로 대전교도소 문제다.

교도소까지의 거리, 숫자보다 맥락이 중요하다.

지도를 열고 도안 자이 센텀리체 예정 부지와 대전교도소 사이를 측정해보면 직선거리로 약 1.2킬로미터 안팎이 나온다. 차를 타고 실제 도로로 이동하면 3킬로미터를 훌쩍 넘는 거리다. 같은 생활권 안에 있다고 보기 어려운 수치다.

물론 직선거리가 짧은 건 사실이다. 하지만 거리보다 더 중요한 건 실제 생활에서 얼마나 체감되느냐일 것이다. 현재 도안 2단계에 이미 입주해 있는 단지들, 예를 들어 드리움이나 원앙 같은 아파트 대부분에서는 교도소가 시야에 들어오지도 않는다고 한다.

교도소 출입구 자체가 드리움 방향으로 나 있고, 주거 단지와 실질적인 생활 동선이 겹치는 일이 거의 없다는 이야기다.

서울 송파구에 동부구치소가 있어도 주변 집값이 영향을 크게 받지 않는 것처럼, 거리와 차폐 환경이 갖춰진다면 심리적 거부감이 실제 생활 불편으로까지 이어지지는 않는 경우도 많다.

안양시 평촌신도시 인근에 교도소가 버티고 있는 상황에서도 그 주변 아파트들은 꾸준히 완판 기록을 세워왔고, 집값 역시 탄탄하게 유지되고 있다는 점을 떠올리면 교도소 인근이라는 이유만으로 단지의 가치를 낮게 보는 시각은 재고가 필요하다고 본다.

이전 문제, 이번엔 다를까?

대전교도소 이전 논의는 벌써 20년이 넘는 역사를 가지고 있다. 1984년 현재 위치인 유성구 대정동으로 옮겨온 이후, 도안신도시 개발이 본격화되면서 이전 필요성이 계속해서 제기돼 왔다.

2017년에는 유성구 방동이 이전지로 확정됐고, 2022년에는 법무부·대전시·LH 3자 협약까지 체결됐다. 그러나 경제성 문제로 인해 사업이 몇 차례 제동이 걸렸다.

그러다 최근 상황이 달라졌다. 법무부 BTL 방식과 LH 위탁개발을 혼용하는 방식으로 사업 추진 방향이 최종 결정됐고, 법무부는 사업자 공모에도 착수했다.

신축 교도소는 유성구 방동 240번지 일원 53만㎡ 부지에 수용인원 3,200명 규모로 조성될 예정이며, 총사업비는 약 8,090억 원으로 추산된다. 2031년 착공, 2034년 준공을 목표로 추진되고 있다.

물론 사업자 선정 이후에도 개발제한구역 관리계획 변경, 국유재산 심의, 토지 보상 등 해결해야 할 절차가 남아 있다. 그렇다고 이전이 불가능하다고 단정하기도 어렵다.

과거와 달리 이번에는 사업 방식이 구체적으로 결정됐고, 관계 기관 간 실무 협의도 진행되고 있다는 점에서 분위기는 분명히 달라졌다.

교도소 이전이 이 단지에 미칠 영향…

교도소가 이전된 이후를 상상해보면 오히려 흥미로운 그림이 그려진다. 교도소 부지와 그 인근에 자리한 옛 충남방적 부지까지 개발에 들어가는 것이 도안 3단계 사업의 핵심인데, 충남방적 부지 면적은 교도소 면적을 훨씬 웃돈다.

이 일대가 통째로 새로운 개발 국면에 진입한다면, 그 수혜를 가장 가까이에서 누릴 수 있는 곳이 바로 도안 2단계 단지들이다. 교도소가 빠져나간 자리에 어떤 시설이 들어서느냐에 따라 단지의 미래 가치가 크게 달라질 수 있다는 이야기다.

도안 자이 센텀리체의 분양가는 74㎡ 기준 약 4억 7천만 원대, 84㎡ 기준 약 5억 3~4천만 원대 수준이다. 분양가 상한제가 적용된 덕분에 시장가보다 낮은 수준에서 책정됐다는 평가도 있다.

입지적으로는 트램 용계역 예정지까지 도보 5분 거리이고, 트램 개통 후에는 유성온천역까지 10분, 정부청사역까지 21분 이동이 가능할 것으로 전망된다.

단지 인근 초·중·고교 부지가 계획돼 있고, 중앙공원과 서남부종합스포츠타운 조성도 예정돼 있다.

다만 2027년을 전후한 대전 입주 물량이 상당한 편이라 단기 시세 흐름은 지켜볼 필요가 있다. 도안 자이가 입주하는 시점에 인근 시장이 어떤 상태인지, 교도소 이전이 어느 단계까지 진행됐는지가 가격 방향을 결정하는 핵심 변수가 될 것이다.

교도소가 옆에 있다는 사실 자체를 무시하거나 과장할 필요는 없다. 그보다는 그 사실이 실제 생활에 어느 정도 영향을 미치는지, 그리고 앞으로 그 환경이 어떻게 달라질지를 냉정하게 따져보는 게 맞는 순서다.

지금 이 단지를 바라보는 시선이 너무 부정적이거나 반대로 너무 장밋빛이라면, 어느 쪽도 현명한 판단의 출발점이 되기 어렵다고 생각한다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.

사실 둘 다 맞는 말이다. 트램을 둘러싼 시각 차이는 결국 내 생활반경이 트램 노선과 얼마나 겹치느냐에서 비롯된다고 본다.

트램이 가장 큰 혜택으로 다가오는 경우는 이런 상황일 것이다.

직장이 서대전 네거리나 동대전 삼성서비스센터 쪽에 있고, 아이가 동대전고에 다니며, 나중에 충남대·한남대·우송대 진학까지 고려 중이라면 트램 2호선 노선이 집에서 학교, 학교에서 직장까지 대부분을 커버해준다.

두 대씩 굴리던 차를 한 대로 줄일 수 있는 가능성이 생긴다. 유지비, 주차 걱정, 출퇴근 피로까지 한꺼번에 해소되는 셈이다. 이런 사람에게 트램은 진짜 호재다.

반면 집 앞에 트램이 지나가지 않는데 주요 통행로가 트램 구간과 겹치는 경우라면 이야기가 달라진다.

차선이 줄어드는 병목 구간을 매일 지나야 하고, 버스도 트램 노선이 생기면서 전용차선을 잃어 일반 차량과 함께 꼬리를 물게 된다. 이용자가 아니라 운전자 입장에서는 불편함이 크다.

구역별로 셈법이 다르다.

대전 트램 2호선 호재·악재를 구역별로 나눠보면 꽤 뚜렷한 차이가 보인다.

서구와 유성구는 대체로 호재로 분류된다. 대로 위주로 구성되어 있고 교차로가 상대적으로 적으며 지형도 평탄하다. 다만 도마변동 일대는 성격이 좀 혼재된 편이라 일괄적으로 보긴 어렵다. 대덕구도 호재 쪽으로 본다.

외곽 지역이다 보니 그동안 대중교통 접근성이 약했는데 트램이 이 부분을 보완해준다.

반면 동구와 중구는 입장이 복잡하다. 2차선 도로가 많고 교차로도 촘촘하며 경사진 구간도 있어서 트램 노선이 기존 차량 흐름에 부담을 더하는 구조다. 특히 출퇴근 시간대 자차 이용이 까다로워질 수 있다고 본다.

역세권 중에서 특히 주목받는 곳은 유성온천역과 서대전네거리역 주변이다. 환승 거점이 될 가능성이 높고, 역세권 중에서도 더블·트리플 접근성이 기대되는 위치라 장기적으로 주거 가치가 오를 여지가 있다고 본다.

트램 2호선 노선 주변에서 현재 분양 중이거나 입주를 앞둔 신축 단지들이 눈에 띈다.

대전광역시 중구 대흥동 385-15번지 일원에 들어서는 대전 르에브 스위첸은 대흥2구역 재개발 사업으로 탄생하는 단지다.

1단지 440세대, 2단지 838세대 합산 총 1,278세대 규모로, KCC건설이 시공을 맡았다. 2027년 9월 입주 예정이며, 트램 2호선 대흥역(예정) 접근성과 함께 중앙로 상권, 대흥초·대전중·대전고 등 교육 환경이 맞닿아 있다.

수도산과 대전천 수변공원도 인근에 있어 주거 쾌적성 면에서도 괜찮다는 평가가 나온다.

대전광역시 중구 문화동 330번지 일원에 위치한 e편한세상 서대전역 센트로는 문화2구역 재개발을 통해 공급되는 단지로 총 1,089세대 규모다.

DL이앤씨·DL건설 컨소시엄이 시공하며, KTX 서대전역과 지하철 1호선, 트램 2호선이 모두 가까운 트리플 역세권을 내세우고 있다. 올해 입주 예정으로 신축 중에서는 일정이 가장 이른 편이다.

대전광역시 동구 성남동 1-97번지 일원에 자리 잡은 대전 성남 우미린 뉴시티는 성남동1구역 재개발로 짓는 단지다.

지하 2층~지상 34층, 9개동, 총 1,213세대이며 우미건설이 시공한다. 2027년 6월 입주를 목표로 하며, 대전역(KTX·SRT·지하철 1호선)과 대전복합터미널 도보권이라는 교통 입지가 강점이다.

세 단지 모두 트램 노선과 접점이 있고, 원도심 재개발 사업이라는 공통점도 갖는다. 트램 개통 이후 역세권 가치가 실제로 어떻게 반영될지가 향후 시세의 핵심 변수가 될 것이라 본다.

흥미로운 반론도 있다. 트램 노선에서 빠진 북대전, 즉 연구단지나 대덕특구 방면은 오히려 교통체증 없이 자차 이동이 자유로운 지역으로 남게 된다는 시각이다.

대전에서 자차를 가장 많이 이용하는 직군이 집중된 연구단지가 트램 노선과 닿지 않는다는 건 분명 한계다.

이 때문에 트램을 반쪽짜리라 보는 시각도 꾸준히 나온다. 도안 지역은 트램 개발 호재와 신규 개발 이슈가 맞물리면서 대전에서 가장 주목받는 지역 중 하나로 자리를 굳혀가는 분위기다.

완공 이후가 진짜 시작이다.

대전은 무언가 생기고 나야 가격이 오르는 패턴을 반복해왔다. 호수공원이 생기고 인근 집값이 올랐듯이, 트램도 개통 전과 후의 시장 반응이 다를 수 있다.

공사 중 불편함은 일시적이지만, 완공 이후 버스 노선이 대대적으로 개편되고 대중교통 분담률이 높아지면 자차 수요가 줄어들고 이용 문화 자체가 달라질 수 있다.

기름값이 오르고 인구가 고령화될수록 대중교통 인프라가 촘촘한 곳의 주거 가치는 시간이 지날수록 더 선명하게 드러날 것이다.

지금 당장 이용 여부와 관계없이, 걸어서 닿을 수 있는 거리에 트램역이 있다는 사실 자체가 주거 선택지를 넓혀준다고 생각한다.

결국 트램이 호재냐 악재냐는 내 생활 동선이 어디를 지나느냐로 답이 나온다. 지도 위에 내 출퇴근 경로와 트램 노선을 겹쳐보는 것, 그게 가장 정직한 판단 기준이라 본다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.

대전 둔산동 재건축, 분담금설의 진실과 실현 가능성!

주상복합은 사지 마라.

그런데 막상 이유를 제대로 설명해주는 사람은 많지 않았다. 그냥 어디서 들었다는 식이거나, 오래된 경험에서 비롯된 말인 경우가 많았다.

옛날 주상복합이 욕 먹었던 이유들

관리비가 비쌌다.

과거 주상복합은 상가와 주거 세대가 전기요금을 함께 묶어서 냈다. 상업용 전기요금이 주거용보다 훨씬 비싸기 때문에, 그 부담이 주거 입주자에게까지 전가되는 구조였다.

같은 평수의 일반 아파트보다 관리비가 눈에 띄게 더 나왔고, 이게 큰 불만 요소였다.

지금은 달라졌다. 최근 지어지는 주상복합들은 주거와 상가의 전기 부과 체계가 분리되어, 관리비 수준이 일반 아파트와 거의 비슷한 평당 7,000~8,000원 선까지 내려온 경우도 많다. 이 단점은 상당 부분 해소됐다고 볼 수 있다.

실면적이 생각보다 좁았다.

예전 주상복합은 서비스 면적(발코니 등)이 일반 아파트보다 적었다. 같은 공급면적이라도 막상 입주하고 보면 실제로 쓸 수 있는 공간이 좁다는 느낌을 받는 경우가 많았다.

창문도 커튼월 방식이 많아서 환기나 보온 측면에서도 불리하다는 지적이 있었다.

이 역시 최근 신축에서는 개선이 많이 이뤄졌다. 일반 아파트와 유사한 창문 구조를 채택하고, 발코니 확장도 가능한 단지들이 늘어나고 있다.

조경과 커뮤니티 공간이 부족했다.

주상복합은 상업지역에 건물을 올리는 구조라 부지 자체가 좁다. 그러다 보니 단지 안에 산책길, 녹지, 놀이터, 주민 운동시설 같은 공간을 충분히 확보하기가 어렵다.

규모가 작을수록 이 문제는 더 심하다. 아이를 키우는 집이라면 이 부분이 꽤 크게 느껴진다.

세대 수가 500세대 이상만 되어도 국공립 어린이집, 주민 운동시설, 작은 도서관, 층간소음관리위원회 등 각종 편의시설 설치 의무가 생긴다.

반대로 말하면, 그 이하 규모에서는 이런 시설들이 없거나 부실할 수 있다는 뜻이다. 주상복합을 볼 때 세대 수를 반드시 확인해야 하는 이유가 여기 있다.

그런데, 지금도 주상복합이 문제인 이유가 있다.

단점이 많이 없어졌다고 해서 주상복합이 아파트와 완전히 대등해졌다고 보기는 어렵다. 여전히 유효한 문제가 있다.

토지지분이 적다. 이게 핵심이다.

부동산의 가치는 결국 땅값이다. 건물은 시간이 지나면 낡고 가치가 줄지만, 땅은 그렇지 않다. 재건축을 생각할 때도, 장기적인 시세를 생각할 때도 중요한 건 한 세대가 얼마만큼의 토지 지분을 가지느냐다.

주상복합은 용적률이 매우 높다.

같은 면적의 땅에 훨씬 더 많은 세대를 쌓아 올리는 구조다.

예를 들어 용적률이 1,000%인 주상복합과 200%인 일반 아파트를 비교해보면, 같은 전용 33평을 소유하더라도 아파트 거주자가 주상복합 거주자보다 훨씬 넓은 토지를 가지는 셈이 된다. 수치가 5배 차이라면, 아파트 쪽이 땅을 5배 더 보유하는 구조다.

서울 도곡동의 타워팰리스를 예로 들면, 이 단지는 우리나라 최초의 초고층 주상복합으로 한때 시대를 앞선 건물로 꼽혔다.

하지만 시간이 지나면서 바로 옆에 있는 일반 아파트들과 시세 격차가 생겼다. 타워팰리스 40평형이 30억 선에 머물 때, 같은 동네 일반 아파트 40평대는 45억을 넘어서는 사례도 나타났다.

타워팰리스는 현재 세 개의 차(次)로 나뉘어 있다.

1차(서울 강남구 도곡동 467, 도로명: 언주로30길 56), 2차(서울 강남구 도곡동 467-17, 도로명: 언주로30길 57), 3차(서울 강남구 도곡동 467-29, 도로명: 언주로30길 26)가 각각 별개 단지로 도곡역 인근에 위치한다.

재건축이 사실상 어렵다.

용적률이 높다는 말은 재건축 사업성이 낮다는 말이기도 하다. 재건축은 기존보다 더 많은 세대를 올려서 수익을 내는 구조인데, 이미 용적률을 꽉 채운 주상복합은 더 올릴 여지가 없다. 그러니 재건축이 사실상 불가능에 가깝다.

다만, 이를 두고 주상복합만의 문제라고 하기에는 다소 무리가 있다. 1990년대 이후 지어진 일반 아파트들도 이미 용적률을 많이 사용한 경우가 많아서, 사업성 없는 재건축 불가 단지는 아파트도 마찬가지인 경우가 적지 않다.

현재 기준으로 신축 30층 이상 아파트나 주상복합은 재건축이 어렵다는 점에서 큰 차이가 없다고 보는 시각도 있다.

상업지역 특성상 주거 환경의 한계

주상복합은 주거지역이 아닌 상업지역에 지어진다. 이 때문에 일조권, 유해시설 제한 같은 규정이 주거지역 기준이 아니라 상업지역 기준을 따른다.

앞에 상업용 건물이 들어서거나 도로변 소음과 매연에 노출되는 환경은 감수해야 한다. 뷰도 중요한데, 본인이 살 층에서 바라보는 전망이 향후 다른 건물로 막히지 않을지 지적도까지 확인해보는 것이 좋다.

그럼 주상복합은 사도 될까?

답은 조건에 따라 다르다이다. 그리고 그 조건 중 가장 중요한 것은 입지다.

입지가 압도적으로 좋아야 한다.

주상복합은 상업지역에 지어지기 때문에 애초에 역세권이나 주요 상권 한복판에 자리하는 경우가 많다. 입지 자체가 뛰어난 경우, 토지지분 열세를 어느 정도 상쇄할 수 있다.

실제로 대구 수성구 범어동 일대를 보면, 시세 상위권 단지들 상당수가 주상복합이다. 범어동 두산위브더제니스(대구 수성구 달구벌대로 2435, 범어동 179번지)나 수성범어W(대구 수성구 달구벌대로 2436, 범어동 2291번지)가 대표적이다.

이 단지들이 시세를 방어하고 있는 가장 큰 이유는 주상복합이어서가 아니라, 대구에서 손꼽히는 명품 입지 위에 서 있기 때문이다.

수성범어W는 최고 59층 5개 동, 총 1,340세대 규모의 대구 최고층 주상복합으로, 2023년 12월 입주를 시작했다.

같은 입지에 일반 아파트가 있었다면 시세가 더 높았을 수도 있지만, 그만한 입지에 대단지 신축이 주상복합밖에 없다는 현실도 있다.

반대로 입지가 평범하거나, 역세권도 아니고 상권도 특별하지 않은 자리에 지어진 소규모 나홀로 주상복합은 신축 프리미엄이 빠지고 나면 가격 방어가 어려워지는 경우가 많다.

세대 수를 반드시 따져야 한다.

앞서 말한 생활편의시설 설치 의무 기준 때문에, 최소 300세대, 가능하면 500세대 이상 단지를 보는 것이 낫다.

세대 수가 너무 적으면 거래 자체가 드물어서 시세 파악도 어렵고, 팔고 싶을 때 제때 팔기 힘든 환금성 문제도 생긴다. 대단지일수록 매매 회전율도 높고 가격 형성도 안정적이다.

실거주가 목적이라면 주상복합도 충분하다.

편의성 면에서 보면 주상복합은 확실히 강점이 있다. 상가가 건물 안이나 바로 아래에 있어서 생활이 편리하고, 방음도 일반 아파트보다 잘 되는 편이라는 이야기도 많다.

고층에서의 뷰는 일반 아파트에서 누리기 힘든 경험이기도 하다. 단기간 거주나 1~2인 가구, 직주근접이 필요한 상황이라면 주상복합이 오히려 더 맞는 선택일 수 있다.

다만 어린 자녀가 있는 집이라면 주상복합보다 조경과 커뮤니티 공간이 갖춰진 일반 아파트 단지를 먼저 보는 것이 더 현실적이다.

서울과 지방은 다르다.

서울에서는 주상복합에 대한 시선이 여전히 차갑다. 서울 부동산 시장에서 대장은 거의 항상 일반 아파트다.

반포의 래미안원베일리(서울 서초구 반포대로 333, 반포동 1번지), 강남, 잠실의 주요 단지들이 모두 일반 아파트인 것만 봐도 알 수 있다. 같은 가격, 같은 입지라면 서울에서는 아파트를 압도적으로 선호한다.

지방은 또 다르다. 대구의 경우 좋은 입지에 대규모 신축 일반 아파트 공급이 상대적으로 적다 보니, 핵심 입지의 주상복합이 실질적인 시세 상위권을 차지하는 경우가 많다. 이 구조를 두고 서울의 기준을 그대로 대입하면 오판할 수 있다.

부산도 마찬가지다. 해운대 등 인기 지역에서는 주상복합이 랜드마크 역할을 하는 경우가 있다.

결국 중요한 건 하나다.

주상복합이냐 아파트냐는 사실 두 번째 질문이다. 첫 번째 질문은 “그 땅이 얼마나 좋은가”다.
같은 입지라면 일반 아파트가 장기적으로 유리하다.

이건 서울이든 지방이든 크게 다르지 않다. 단, 그 입지에 일반 아파트가 없고 주상복합밖에 없다면, 그 주상복합의 가치는 입지에서 나온다.

주상복합을 고려할 때 체크해야 할 기준을 간단히 정리하면 이렇다.

• 세대 수는 500세대 이상이 안정적이다.
• 입지는 역세권이거나 핵심 상권이어야 한다.
• 앞쪽 뷰가 막힐 가능성이 있는지 지적도를 확인한다.
• 관리비 부과 방식이 주거와 상가가 분리되어 있는지 확인한다.
• 저층이나 북향, 막힌 뷰 물건은 피한다.
• 나홀로 소규모 단지는 피한다.

주상복합은 사지 말라는 말은 시대와 조건을 무시한 채 무조건 따라야 할 규칙이 아니다. 그 말이 나온 배경을 이해하고, 지금의 기준에 맞춰 따져보는 것이 더 현명한 접근이다.

이 글은 투자를 권유하는 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 본인에게 있다. 시장의 다양한 관점 중 하나로 참고만 해주길 바란다.

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순천시 덕암동 142번지 일원에 들어선 순천 푸르지오 더 퍼스트는 지하 3층, 지상 29층 규모에 6개 동 총 560세대로 구성된 단지다.

전용 84㎡와 111㎡, 즉 국민 평형과 중대형 평형 위주로 이뤄져 있어 실수요자들이 주목할 만한 조건이었다.

그런데 막상 단지 가까이에서 살펴보면, 처음 기대했던 이미지와 달리 많은 부분에서 고민이 생긴다.

장점과 단점이 뚜렷하게 갈리는 아파트인 만큼, 단순히 브랜드만 보고 판단하기보다는 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 생각이 든다.

겉모습은 나쁘지 않다, 하지만…

단지 외부를 찬찬히 살펴보면 마감재나 외관 디자인은 신경을 쓴 티가 난다. 주차장도 지하 3층 규모에 세대당 1.5대 수준이라 여유가 있고, 커뮤니티 시설도 눈에 띄게 잘 갖춰져 있다는 평이 많다.

피트니스 클럽, 게스트하우스 등 입주민 편의시설도 제법 알차다. 순천에서 오래 자리를 지켜온 기존 선호 단지들과 비교해도 외관 품질 면에서는 뒤지지 않는다는 느낌이 든다.

문제는 그 다음부터다. 단지 규모가 크지 않다 보니 동과 동 사이 간격이 상당히 좁아 보인다.

아파트 사진을 보면 인접 건물과의 거리가 매우 가깝게 느껴지고, 조망과 일조권, 사생활 보호 측면에서 의문이 생길 수밖에 없다. 심지어 단지 바로 인근에 영화관이 붙어 있어 생활 소음과 시선 문제가 우려된다는 지적도 나온다.

이 부분에는 사실 배경이 있다. 원래 이 단지는 30층대 건물 5개 동으로 설계됐었는데, 순천시의 층수 규제에 걸리면서 29층 6개 동으로 계획이 바뀌었다.

동이 하나 더 늘어난 대신 동간 거리가 더 줄어드는 결과가 생긴 것이다. 브랜드와 시공사 문제가 아니라 애초 도시계획 규제가 만들어낸 구조적 문제라는 점에서, 어느 한쪽만 탓하기도 애매한 상황이다.

세대 내부에 대해서는 평가가 엇갈린다. 고층 세대는 실내 품질이 나쁘지 않다는 의견이 있는 반면, 수납공간이 부족하다는 지적도 적지 않다.

특히 팬트리(대용량 수납 공간)가 없다는 점이 실거주자 입장에서 꽤 불편하게 느껴질 수 있다. 요즘 신축 아파트에서 팬트리는 선택이 아닌 기본 요소로 여겨지는 시대인데, 이 부분이 빠진 건 아쉽다고 본다.

또한 실외기실 설계도 다소 비판적인 시선이 있다. 비슷한 가격대의 다른 브랜드 아파트와 내부 자재나 마감을 비교해봤을 때 차이가 크게 느껴진다는 반응도 있어서, 외관의 고급스러움이 내부까지 완전히 이어지진 않는다는 인상을 준다.

입지 조건만 놓고 보면 아쉬운 점이 꽤 많다. 가장 눈에 띄는 건 초등학교가 없다는 것이다. 아이가 있는 가정이라면 이 항목 하나만으로도 선택지에서 제외될 수 있다.

학원가도 인근에 형성돼 있지 않아 교육 환경을 중시하는 가정에는 맞지 않는 입지다.

주변 상권도 아직 크게 발달하지 않은 상태다. 마트나 카페, 병원 같은 일상 생활 인프라가 걸어서 이용하기 편한 수준은 아닌 것으로 보인다.

근처에 풍덕 홈플러스 부지가 주상복합으로 개발된다는 이야기가 들리는데, 만약 그게 현실화된다면 상권 환경이 크게 나아질 수도 있다. 하지만 아직 확정된 사안이 아닌 만큼 이 가능성에 너무 기대를 걸기는 이른 감이 있다.

근처 비교 단지로는 오네뜨와 지웰 푸르지오가 있다. 입지 면에서는 오네뜨가 가장 낫다는 평이 많고, 브랜드 파워는 푸르지오 더 퍼스트가 앞서는 편이다.

순천 선호도 상위 단지인 트리마제와 비교하면 규모에서 차이가 나지만, 주차 편의성이나 단지 외관 디자인에서는 비슷하거나 오히려 더 나은 인상을 주기도 한다는 의견도 있다.

미분양과 낮은 입주율, 어떻게 봐야 할까?

현재 이 단지는 입주율이 10% 안팎으로 추정된다. 등기부등본을 확인해보면 신탁 명의로 남아 있는 세대가 많다는 점에서 미분양 물량이 상당하다는 것을 알 수 있다.

그래서인지 기존 분양가보다 1억 원 정도 할인된 조건으로 공급이 이뤄지고 있다.

이걸 어떻게 해석하느냐가 관건이다. 낙관적인 시각에서는 1군 브랜드 아파트를 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회로 본다. 입주가 완성되고 주변 인프라가 갖춰지면 결국 분양가 수준까지는 회복되는 것이 아파트 시장의 일반적인 흐름이기도 하니까.

반면 신중한 시각에서는 지금의 1억 할인이 진짜 할인인지 의심해볼 필요가 있다고 본다. 입주율이 낮고 주변 인식이 좋지 않은 상태에서는, 나중에 매도할 때도 그 낮은 가격이 시세처럼 굳어버릴 수 있다.

싸게 샀지만 싸게 팔아야 하는 상황이 생길 수 있다는 얘기다. 부동산 전문가들 사이에서도 최소 1억 5천에서 2억 이상의 추가 할인이 있어야 진정한 메리트가 생긴다는 시각이 적지 않다.

어떤 사람에게 맞는 아파트일까?

이 단지는 분명히 모든 사람에게 맞는 선택은 아니다. 반대로, 특정 상황에서는 꽤 괜찮은 선택이 될 수도 있다.

자녀 없이 둘이 혹은 혼자 사는 분, 집을 자주 비우거나 집보다 바깥 활동 위주로 생활하는 분, 1군 브랜드 아파트를 임대 목적으로 운용할 생각인 분들에게는 할인된 가격과 고급스러운 외관이 장점이 될 수 있다.

특히 고층 세대는 조망과 일조 문제가 상대적으로 덜하고 실내 조건도 나쁘지 않다는 의견이 많다.

반대로 초등학생 이하 자녀를 키우는 가정, 일상에서 도보 생활권 상권이 중요한 분, 단지 내 커뮤니티와 안전한 보행 환경을 중요하게 여기는 분께는 현재 조건이 충분하지 않을 가능성이 크다.

순천 푸르지오 더 퍼스트는 이름 값만으로는 분명 매력적인 아파트다.

지역에서 처음으로 나온 푸르지오 브랜드, 넉넉한 주차, 고급스러운 외관은 분명한 강점이다. 그러나 동간 거리, 수납 부족, 학교 및 상권 부재, 사생활 침해 우려 등 구조적 단점들이 복합적으로 얽혀 있다.

그리고 한 가지 더 알아두면 좋은 사실이 있다. 대우건설은 현재 중흥그룹에 인수된 상태라 브랜드 운영 체계가 바뀌어 있다. 과거의 대우건설 시절 푸르지오와 지금의 관리 방향이 어떻게 달라질지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다.

결국 이 아파트는 지금 당장의 가격만으로 판단하기보다, 입지가 앞으로 어떻게 변할지, 주변 개발 계획이 실현될지를 함께 보면서 결정하는 것이 합리적이라 본다.

적어도 지금 시점에서는 서두르지 않고 충분히 시간을 두고 관찰하는 전략이 더 나은 선택일 수 있다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.

그런데 막상 이 둘을 놓고 비교해 보면 생각보다 훨씬 성격이 다르다는 걸 알게 된다.

우선 숫자부터 살펴보자.

최근 실거래 기준으로 잠실 르엘(서울 송파구 신천동 17-6번지)은 24평 기준 35억, 34평 기준 48억, 잠실 래미안아이파크(서울 송파구 신천동 20-4번지)는 46평 기준 61억 수준에서 거래가 이뤄졌다.

반면 개포자이 프레지던스(서울 강남구 개포동 1284번지)는 34평이 약 42.7억, 46평이 약 52억대다.

단순 숫자만 보면 잠실 신천동 신축이 개포 신축보다 비싸다. 그렇다면 급지가 잠실 > 개포라고 볼 수 있을까?

흥미롭게도 이 질문에 대한 답이 생각보다 단순하지 않다.

가격이 더 높다는 건 수요가 더 많다는 뜻이기도 하지만, 동시에 그 수요가 얼마나 탄탄한지도 따져봐야 한다.

잠실 신천동 일대는 상승장에서 가장 빠르게, 크게 오르는 지역이지만 반대로 조정기에도 가격이 가장 크게 흔들리는 경향이 있다. 과거 10년치 데이터를 들여다보면 이 패턴이 반복됐다는 걸 알 수 있다.

개포동은 그에 비해 움직임이 느리다. 오를 때 잠실만큼 빠르게 오르지는 않는다. 그러나 하락장에서 버티는 힘도 다르다.

강남 내륙이라 불리는 대치·개포·서초·삼성 라인이 선호받는 이유 중 하나가 바로 이 안정성이다.

19년 차 구축 vs 신축, 가격이 비슷하다면?

또 하나 눈길을 끄는 지점이 있다.

디에이치 아너힐즈(서울 강남구 개포동 1281번지)는 2019년 입주한 단지로, 준공 후 이미 6~7년이 지났다.

그런데 이 단지의 가격이 최근 신천동 일부 신축 단지와 비슷한 수준에서 맞붙는 구간이 생겼다. 입지와 브랜드가 받쳐주는 개포동 프리미엄이 그만큼 두텁다는 의미로 읽힌다.

실제로 살아보려는 사람 입장에서는 학군이 빠질 수 없다.

잠실 권역도 서울대, 서울대 의대를 꾸준히 배출하는 학교들이 있고 학생 수 대비 비율이 나쁘지 않다는 평가가 있다.

초등학교와 중학교 단계까지는 잠실이 환경적으로 쾌적하고, 롯데와 한강이 어우러진 생활 인프라가 아이 키우기 좋다는 의견도 꽤 된다.

반면 중학교 이후, 특히 고등학교 입시를 앞두고 있는 가정이라면 개포동 라인을 더 적극적으로 들여다봐야 한다.

개포고를 비롯해 중동고, 중대부고, 단대부고, 휘문고, 중산고 등 다양한 선택지가 도보권에 모여 있다.

개포고 진학 비율이 개포 학군 전체의 10% 초반이라는 걸 감안하면, 사실상 이 지역에서 고등학교 선택지가 훨씬 넓다.

대치동 학원가를 삼성로를 타고 빠르게 닿을 수 있다는 점도 중고등 자녀를 둔 부모들에게는 상당한 메리트다.

다만 개포동 학군의 실제 범위는 단지에 따라 꽤 달라진다. 양재천 위아래로 배정 학교가 갈리는 구조가 있고, 구룡마을과 학군을 일부 공유하게 되는 변수도 이미 시작됐다는 이야기가 나온다.

이 부분은 실제 청약이나 매수 전에 꼼꼼히 확인해야 할 부분이다.

주거 환경을 놓고 보면 두 지역의 색깔 차이가 더욱 뚜렷해진다.

개포동은 대모산, 양재천, 개포 근린공원이 단지 주변을 감싸고 있어 도심 속에서도 조용하고 차분한 분위기를 즐길 수 있다. 상업시설이 화려하진 않지만, 그게 오히려 쾌적한 주거 환경을 만들어 준다는 평가가 있다.

잠실은 반대다. 잠실역, 롯데월드몰, 석촌호수, 한강공원이 이웃해 있어 생활 인프라가 풍부하고 활기차다. 다만 그만큼 유동인구도 많고 상업 시설이 밀집해 있어, 조용한 주거 분위기를 선호하는 사람에게는 오히려 단점으로 느껴질 수도 있다.

한 가지 시각에서 생각해 볼 만한 점이 있다.

강남, 서초, 개포권을 수십 년간 살아온 장기 거주자들 사이에서는 이 지역을 떠나면 다시 들어오기 어렵다는 인식이 대물림되어 왔다.

부모 세대부터 그 이야기를 듣고 자란 사람들이 웬만해서는 외부로 이동하지 않는다. 이 집단적 믿음이 강남 아파트 수요의 바닥을 받치는 힘이고, 전문가들이 ‘제2의 강남은 없다’고 말하는 근거 중 하나이기도 하다.

잠실은 한강과 대형 상업시설이라는 압도적인 스카이라인을 가지고 있어 외지에서 유입되는 수요가 강하다.

반면 개포동과 강남 내륙은 오래 살아온 사람들이 좀처럼 자리를 내놓지 않는 구조다. 어느 쪽이 더 단단한 수요인지는 각자 판단이 갈릴 수 있다.

결국 어디를 고를 것인가?정답은 없다. 다만 선택 기준을 정리하자면 이렇게 본다.

투자 관점에서 단기 시세 차익을 노린다면 잠실이 매력적으로 보일 수 있다.

그러나 변동성이 크다는 점은 감수해야 한다. 반면 장기 보유 실거주 목적이라면, 잠실 신천동 신축의 현재 호가 수준이 강남 실수요자 기준으로 납득 가능한 가격인지 냉정하게 따져봐야 한다.

자녀 교육, 특히 중고등 학군을 최우선으로 생각한다면 개포 라인이 여전히 우세하다.

신혼부부이거나 아이가 어릴수록 잠실의 생활 인프라와 쾌적한 한강 접근성이 더 맞을 수 있다.

도심 속 고요함을 원한다면 개포, 활기찬 도시 생활을 즐기고 싶다면 잠실. 그 이상도 이하도 아니다.

이 글은 투자를 권유하는 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 본인에게 있다. 시장의 다양한 관점 중 하나로 참고만 해주길 바란다.

두 단지 모두 수성구 내에서 신축 프리미엄을 누리고 있고, 각자의 강점이 뚜렷해서 어느 쪽이 더 나은 선택인지 쉽게 판단하기가 어렵다.

지금 기준으로 매수 가능한 호가를 보면 범뜰이 13억 안팎, 만자르가 14억 안팎으로 약 1억 정도의 가격 차이가 있다.

실거래가 기준으로는 범뜰이 11~12억, 만자르가 13억 중반대를 형성하고 있다. 그렇다면 이 두 단지, 앞으로 어느 쪽이 더 많이 오를까…?

수익률로만 보면 범뜰이 앞섰다.

최근 2~3년간의 상승 흐름을 자본 수익률 관점에서 살펴보면 범뜰이 꽤 인상적인 수치를 보여준다.

입주 초기 8억 중반대였던 실거래가가 12억을 훌쩍 넘기며 46% 안팎의 상승률을 기록했다.

만자르는 10억 초반에서 13억 중반까지 올라 34% 수준의 상승률을 보였다. 절대 금액으로는 만자르가 더 비싸지만, 투자한 돈 대비 얼마를 벌었냐는 질문에는 범뜰이 더 유리한 답을 내놓는다.

이런 현상은 어느 정도 자연스러운 흐름이기도 하다.

8~9억대 실수요 자금이 10억 이상 시장보다 훨씬 두텁기 때문에, 범뜰처럼 진입 가격이 낮은 단지는 수요가 활발하다.

실제로 같은 기간 거래량을 비교해보면 범뜰이 만자르보다 약 3배 가까이 많은 수요를 기록했다.

그래도 절대 가격은 만자르가 높다.

그렇다고 만자르를 낮게 볼 수는 없다. 두 단지 사이에 1.5억에서 2억의 가격 차이가 지금도 유지되고 있다는 사실 자체가 의미 있다. 시장이 만자르에 그만큼의 프리미엄을 인정하고 있다는 뜻이기 때문이다.

가장 큰 이유 중 하나는 브랜드와 학군이다.

만자르는 GS건설의 자이르네 브랜드로, 수성구 내에서도 학세권 핵심 입지인 범어4동·만촌3동(속칭 범4만3) 지역에 자리를 잡았다.

단지 내에 대청초등학교가 바로 붙어 있는 초품아 구조이고, 반경 1.5km 안에 경신고, 대륜고, 경북고 등 명문 학교가 밀집해 있다. 또한 단지 인근 학원가 접근성도 수성구 상급이다.

반면 범뜰은 범어초등학교가 도보 거리에 있지만 학교를 건너가야 하는 구조이고, 중학교 배정의 경우 동중 배정이 주를 이루는 상황이다.

만자르도 동부중이나 시지 배정 리스크가 전혀 없는 건 아니지만, 대류중·영남공고 인접이라는 점에서 학군 프리미엄은 여전히 만자르 쪽에 무게가 실린다.

각자의 핵심 호재를 비교해 보면…

지금 범뜰을 주목하는 이유는 단연 도시철도 4호선이다.

4호선이 개통되면 범뜰 인근은 3호선과 4호선 환승역 생활권이 되고, 동대구역까지의 접근성이 대폭 개선된다. 다만 아직 착공 전이라 기대감이 선반영된 측면도 있고, 배차 간격이나 노선 구성에 따라 실질적인 영향이 달라질 수 있다는 점은 감안해야 한다.

만자르 측에서는 수성32구역 재개발 분양을 중요한 호재로 본다.

분양 흥행이 가시화될 경우 만촌 일대 전체의 위상이 올라가고, 연호지구 개발과 맞물리면 만촌–연호–알파시티로 이어지는 벨트가 형성될 수 있다.

실제로 수성구의 동쪽 축이 꾸준히 주목받는 배경에는 이런 대규모 개발 밑그림이 깔려 있다.

두 단지를 선택하는 수요층이 다르다.

재미있는 건 두 단지를 선택하는 층위가 조금 다르다는 점이다.

범뜰 쪽은 유아·초등 자녀를 둔 30대 부부들이 교통과 환경을 이유로 선호하는 경향이 있다. 동대구로와 가까운 생활 편의성, 수성못이나 들안길로의 접근성, 동대구역을 통한 서울 접근성 등이 장점으로 꼽힌다.

만자르는 중학교 이상 자녀를 둔 40대 이상 수요층에서 두드러진다. 학원가를 중심으로 한 교육 인프라가 여전히 가장 강력한 매수 이유다.

가격이 더 높음에도 불구하고 꾸준히 거래가 이루어지는 건 그만큼 수요 기반이 탄탄하다는 의미다.

지금 당장 어느 단지가 더 많이 오를지를 딱 잘라 말하기는 어렵다.

단기적으로는 4호선 착공이라는 모멘텀이 가시화될 경우 범뜰의 상승 탄력이 더 강하게 나타날 수 있다.

반면 시간이 흐를수록 브랜드, 학군, 입지 프리미엄을 바탕으로 한 만자르의 가격 방어력은 더욱 공고해질 가능성이 높다.

결국 이 비교는 지금 당장의 수익률 게임이냐, 장기적 입지 가치냐라는 선택의 문제에 가깝다.

투자 목적이 크다면 진입 가격이 낮고 수익률 개선 여지가 있는 범뜰을, 실거주와 자녀 교육 환경까지 고려한다면 만자르가 여전히 강력한 선택지다.

두 단지가 함께 올라가는 흐름 속에서, 각자의 강점이 서로를 자극하며 수성구 전체 시장을 끌어올리고 있다는 사실 자체가 이 지역의 저력이 아닐까 싶다.

이 글은 투자를 권유하는 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 본인에게 있다. 시장의 다양한 관점 중 하나로 참고만 해주길 바란다.

처음엔 인터넷 정보만 보고 순천만국가정원 바로 옆 아파트구나하고 막연하게 생각했다.

그런데 막상 현장 위치를 지도로 꼼꼼히 살펴보니 생각보다 국가정원까지 거리가 있었다.

네비게이션으로 찍으면 꽤 돌아가는 경로가 나오는 탓에 멀게 느껴질 수 있는데, 실제 직선 거리로는 순천만 매표소까지 약 500m, 걸어서 10분 안쪽이라고 한다.

그리고 동천까지도 비슷한 거리다. 네비를 믿기보다 지도를 직접 들여다봐야 제대로 파악이 된다는 걸 새삼 느꼈다.

오천그린광장은 어떨까?

이 부분은 좀 솔직하게 봐야 한다. 도보로 가기에는 걸리는 거리다.

아이를 데리고 걸어가기엔 쉽지 않다는 시각도 있고, 출렁다리를 건너면 금방이라는 말도 나온다. 결국 직접 발로 뛰어봐야 알 수 있는 부분인데, 가깝다와 멀다의 기준이 사람마다 다르다 보니 딱 잘라 말하기가 어렵다.

사실 순천 그랜드파크 자이를 놓고 대장이라고 부르는 이유를 따져보면, 크게 세 가지 정도로 압축된다.

첫째는 브랜드다. GS건설의 자이는 전국적으로 인지도가 높다 보니, 순천처럼 신규 브랜드 아파트가 많지 않은 지역에서는 그 이름 자체가 큰 메리트가 된다.

둘째는 입지의 상징성이다. 대한민국 1호 국가정원인 순천만국가정원을 도보 거리에서 누릴 수 있다는 점은 실생활에서 체감되는 가치가 분명히 있다. 연간 이용권이 만 원 정도라면, 10분 거리에 산다는 게 일상이 된다.

셋째는 규모와 커뮤니티다. 총 997세대에 순천 최초 스카이라운지, 사우나, 피트니스 등의 시설이 들어서고, 순천역과 버스터미널과도 가깝다.

그렇다고 이 단지가 모든 면에서 완벽한 건 아니다.

입지만 놓고 보면, 주변 상권이 아직 크게 형성돼 있지 않다. 아이를 키우는 가정이라면 학교, 학원, 병원, 마트 같은 생활 인프라가 얼마나 가까운지가 훨씬 현실적인 기준이 될 수 있다.

국가정원 뷰나 자연 접근성은 확실히 매력 있는 요소지만, 아이 학원을 매일 데려다줘야 하는 상황이라면 그 장점이 조금 희석될 수 있다.

비슷한 시기에 주목받는 단지가 또 하나 있다.

왕지동에 들어서는 트리마제 순천(전라남도 순천시 왕지동 513번지 일원)이다. 총 2,019세대, 31개동의 대단지로 조례호수공원 인근에 위치하며, 지상 공원형 설계와 세대별 지하 창고, 광폭 주차공간 같은 하드웨어 면에서 확실한 강점을 가진 단지다.

이 두 아파트를 두고 어느 쪽이 더 낫냐는 비교가 자주 오가는데, 사실 생활 스타일에 따라 답이 달라진다고 본다.

상권과 교통 접근성을 중시하는 사람이라면 트리마제가, 자연 환경과 조용한 생활을 선호하는 사람이라면 그랜드파크 자이가 더 잘 맞을 수 있다.

순천이라는 도시 자체의 시장 규모를 냉정하게 바라보는 시각도 있다.

수도권 기준으로 보면 아직 가격 메리트가 크지 않다는 지적도 있고, 같은 돈으로 천안이나 평택 쪽에 신축을 살 수 있다는 비교도 나온다.

하지만 순천에 터를 잡고 살아가는 사람들에게는 그 자체의 삶의 질이 중요한 기준이다. 아이 둘을 키우는 입장에서 국가정원이나 그린광장을 자주 오가는 생활이 익숙하다면, 이 단지는 분명히 매력적인 선택지가 될 수 있다고 생각한다.

결론적으로 순천에 딱 하나의 대장 아파트가 있다고 보기는 어렵다.

신대지구, 왕지, 오천, 풍덕 각 권역마다 생활환경이 다르고, 우선순위가 다르면 선택도 달라진다.

그랜드파크 자이가 국가정원 접근성과 브랜드 측면에서 주목받는 건 사실이지만, 그게 곧 모든 사람에게 최선인 건 아니다.

어디를 고를지는 결국 내 생활 방식을 먼저 들여다보는 데서 시작해야 한다고 본다.

이 글은 투자를 권유하는 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 본인에게 있다. 시장의 다양한 관점 중 하나로 참고만 해주길 바란다.