서울 개포동과 잠실, 둘 다 서울에서 손꼽히는 아파트 밀집 지역이고, 신축 단지도 많고, 가격대도 엄청나다.
그런데 막상 이 둘을 놓고 비교해 보면 생각보다 훨씬 성격이 다르다는 걸 알게 된다.
우선 숫자부터 살펴보자.
최근 실거래 기준으로 잠실 르엘(서울 송파구 신천동 17-6번지)은 24평 기준 35억, 34평 기준 48억, 잠실 래미안아이파크(서울 송파구 신천동 20-4번지)는 46평 기준 61억 수준에서 거래가 이뤄졌다.
반면 개포자이 프레지던스(서울 강남구 개포동 1284번지)는 34평이 약 42.7억, 46평이 약 52억대다.
단순 숫자만 보면 잠실 신천동 신축이 개포 신축보다 비싸다. 그렇다면 급지가 잠실 > 개포라고 볼 수 있을까?
흥미롭게도 이 질문에 대한 답이 생각보다 단순하지 않다.
가격이 더 높다는 건 수요가 더 많다는 뜻이기도 하지만, 동시에 그 수요가 얼마나 탄탄한지도 따져봐야 한다.
잠실 신천동 일대는 상승장에서 가장 빠르게, 크게 오르는 지역이지만 반대로 조정기에도 가격이 가장 크게 흔들리는 경향이 있다. 과거 10년치 데이터를 들여다보면 이 패턴이 반복됐다는 걸 알 수 있다.
개포동은 그에 비해 움직임이 느리다. 오를 때 잠실만큼 빠르게 오르지는 않는다. 그러나 하락장에서 버티는 힘도 다르다.
강남 내륙이라 불리는 대치·개포·서초·삼성 라인이 선호받는 이유 중 하나가 바로 이 안정성이다.
19년 차 구축 vs 신축, 가격이 비슷하다면?
또 하나 눈길을 끄는 지점이 있다.
디에이치 아너힐즈(서울 강남구 개포동 1281번지)는 2019년 입주한 단지로, 준공 후 이미 6~7년이 지났다.
그런데 이 단지의 가격이 최근 신천동 일부 신축 단지와 비슷한 수준에서 맞붙는 구간이 생겼다. 입지와 브랜드가 받쳐주는 개포동 프리미엄이 그만큼 두텁다는 의미로 읽힌다.
실제로 살아보려는 사람 입장에서는 학군이 빠질 수 없다.
잠실 권역도 서울대, 서울대 의대를 꾸준히 배출하는 학교들이 있고 학생 수 대비 비율이 나쁘지 않다는 평가가 있다.
초등학교와 중학교 단계까지는 잠실이 환경적으로 쾌적하고, 롯데와 한강이 어우러진 생활 인프라가 아이 키우기 좋다는 의견도 꽤 된다.
반면 중학교 이후, 특히 고등학교 입시를 앞두고 있는 가정이라면 개포동 라인을 더 적극적으로 들여다봐야 한다.
개포고를 비롯해 중동고, 중대부고, 단대부고, 휘문고, 중산고 등 다양한 선택지가 도보권에 모여 있다.
개포고 진학 비율이 개포 학군 전체의 10% 초반이라는 걸 감안하면, 사실상 이 지역에서 고등학교 선택지가 훨씬 넓다.
대치동 학원가를 삼성로를 타고 빠르게 닿을 수 있다는 점도 중고등 자녀를 둔 부모들에게는 상당한 메리트다.
다만 개포동 학군의 실제 범위는 단지에 따라 꽤 달라진다. 양재천 위아래로 배정 학교가 갈리는 구조가 있고, 구룡마을과 학군을 일부 공유하게 되는 변수도 이미 시작됐다는 이야기가 나온다.
이 부분은 실제 청약이나 매수 전에 꼼꼼히 확인해야 할 부분이다.
주거 환경을 놓고 보면 두 지역의 색깔 차이가 더욱 뚜렷해진다.
개포동은 대모산, 양재천, 개포 근린공원이 단지 주변을 감싸고 있어 도심 속에서도 조용하고 차분한 분위기를 즐길 수 있다. 상업시설이 화려하진 않지만, 그게 오히려 쾌적한 주거 환경을 만들어 준다는 평가가 있다.
잠실은 반대다. 잠실역, 롯데월드몰, 석촌호수, 한강공원이 이웃해 있어 생활 인프라가 풍부하고 활기차다. 다만 그만큼 유동인구도 많고 상업 시설이 밀집해 있어, 조용한 주거 분위기를 선호하는 사람에게는 오히려 단점으로 느껴질 수도 있다.
한 가지 시각에서 생각해 볼 만한 점이 있다.
강남, 서초, 개포권을 수십 년간 살아온 장기 거주자들 사이에서는 이 지역을 떠나면 다시 들어오기 어렵다는 인식이 대물림되어 왔다.
부모 세대부터 그 이야기를 듣고 자란 사람들이 웬만해서는 외부로 이동하지 않는다. 이 집단적 믿음이 강남 아파트 수요의 바닥을 받치는 힘이고, 전문가들이 ‘제2의 강남은 없다’고 말하는 근거 중 하나이기도 하다.
잠실은 한강과 대형 상업시설이라는 압도적인 스카이라인을 가지고 있어 외지에서 유입되는 수요가 강하다.
반면 개포동과 강남 내륙은 오래 살아온 사람들이 좀처럼 자리를 내놓지 않는 구조다. 어느 쪽이 더 단단한 수요인지는 각자 판단이 갈릴 수 있다.
결국 어디를 고를 것인가?정답은 없다. 다만 선택 기준을 정리하자면 이렇게 본다.
투자 관점에서 단기 시세 차익을 노린다면 잠실이 매력적으로 보일 수 있다.
그러나 변동성이 크다는 점은 감수해야 한다. 반면 장기 보유 실거주 목적이라면, 잠실 신천동 신축의 현재 호가 수준이 강남 실수요자 기준으로 납득 가능한 가격인지 냉정하게 따져봐야 한다.
자녀 교육, 특히 중고등 학군을 최우선으로 생각한다면 개포 라인이 여전히 우세하다.
신혼부부이거나 아이가 어릴수록 잠실의 생활 인프라와 쾌적한 한강 접근성이 더 맞을 수 있다.
도심 속 고요함을 원한다면 개포, 활기찬 도시 생활을 즐기고 싶다면 잠실. 그 이상도 이하도 아니다.
이 글은 투자를 권유하는 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 본인에게 있다. 시장의 다양한 관점 중 하나로 참고만 해주길 바란다.