울산에서 옥동은 학군 하나로 모든 것을 설명할 수 있는 동네다. 자녀 교육을 생각하는 부모라면 한번쯤은 꼭 들여다보게 되는 그 이름.
그런 옥동에 새 건물이 선착순 분양으로 나온다는 이야기에 자연스럽게 관심이 갔다.
이름은 옥동 루클라쎄3차. 위치는 울산지방법원 옆 서강파크 위쪽, 과거 셀프세차장이 있던 자리에 들어서는 신축 소규모 고급 빌라다.
울산광역시 남구 옥동 일대, 법대로 인근에 해당하는 곳으로, 정확한 지번은 건축 등록 시점에 따라 공부상 확정이 늦어지는 경우가 있어 실거래 전 반드시 분양사 또는 관할 구청에 직접 확인하는 것을 권한다.
일단 옥동이라는 이름값은 분명하다.
옥동은 울산에서 학원이 가장 많이 밀집된 지역 중 하나다.
옥동 학원가는 대구의 수성구, 대전의 둔산동에 비유될 만큼 울산 교육 인프라의 중심에 있다.
루클라쎄3차 배정 초등학교는 옥서초. 법원 옆 나무계단 길로 오르면 멀지 않게 닿을 수 있는 거리에 있고, 마을버스도 꽤 자주 다니는 노선이 있어서 걷는 게 부담스러운 날에는 버스를 활용할 수 있다고 한다.
학원 역시 언덕 아래로 조금만 내려오면 아이들이 혼자 다닐 수 있는 거리에 촘촘히 모여 있다.
법원 옆 청소년센터 프로그램도 꽤 알차다는 평이 있고, 인근에는 빙상장도 공사 중이어서 향후 생활 인프라가 더 풍성해질 가능성도 있다.
뒷산이 가깝다는 점도 취향에 따라 장점이 된다. 자연환경을 좋아하는 가족이라면 여름에 시원하고 공기가 쾌적한 환경을 누릴 수 있다.
조용한 주거환경, 비교적 프라이빗한 입지, 신축의 깨끗한 자재와 구조. 이 세 가지를 동시에 찾는다면 솔깃할 수 있는 물건이다.
그런데 이 건물, 마냥 좋다고 말하기엔 짚고 넘어가야 할 지점들이 있다.
가장 먼저 향 문제다.
루클라쎄3차는 동향 건물로 알려져 있다. 동향, 서향은 건물이 남쪽을 정면으로 바라보지 않고 세로 방향으로 세워지면서 창이 동쪽 또는 서쪽으로 나는 구조를 뜻한다.
오전에는 햇살이 잠깐 들어오고, 이후로는 그늘이 지기 쉬운 방식이다. 일조량과 바람 환경 모두 남향에 비해 불리하다는 게 부동산 전문가들의 일반적인 설명이다.
적어도 남동향이나 남서향 45도 정도는 되어야 일조 면에서 크게 아쉽지 않다고 하는데, 그 기준에서 보면 동향은 분명한 단점으로 남는다.
세대수 문제도 생각해볼 필요가 있다. 루클라쎄3차는 2동짜리 소규모 건물이다. 세대 수가 적으면 나중에 팔고 싶을 때 매수자를 찾기가 훨씬 어려워진다.
거래 자체가 잘 안 되는 물건은 가격도 잘 받기 힘들다. 대단지 아파트가 거래 유동성 면에서 압도적으로 유리한 이유가 바로 이 때문이다. 빌라라는 이름이 붙는 순간, 아무리 고급 자재를 썼더라도 시장에서 바라보는 시선이 달라진다는 현실도 있다.
분양가도 꽤 높은 편이다.
1층이 약 8억 9천만 원, 2~3층이 약 7억 6천만 원, 4층이 약 10억 원 수준이다.
옥동이라는 지역 프리미엄을 감안하더라도, 소규모 빌라에 이 가격이면 주변 구축 아파트나 접근성이 더 좋은 위치의 신축 아파트와 비교해보는 게 당연하다.
실제로 옥서초 정문 앞쪽에는 남향에 더 좋은 입지를 가진 구축 매물들이 이 가격보다 수억 원 낮게 나와 있는 경우도 있다.
입주 후 5년만 지나도 빌라는 가격이 떨어지는 경우가 많다는 점, 아파트에 비해 감가상각이 빠르다는 점은 투자를 겸해서 바라보는 사람이라면 더 신중하게 따져봐야 할 부분이다.
물론, 오래 실거주를 목적으로 한다면 이야기가 조금 달라진다. 직접 방문해 내부를 살펴본 사람들의 이야기를 들어보면, 건물 구조나 자재 퀄리티는 확실히 구축과 비교가 안 될 만큼 깔끔하다는 평이 있다.
이사 걱정 없이 오래 살 생각이라면, 그 자체로는 나쁘지 않은 선택일 수 있다.
위치가 조금 올라가 있다는 점도 현실적으로 체감해봐야 한다.
지도에서 보면 법원 주변으로 꽤 올라간 곳에 있다는 느낌이 드는데, 실제로 뒷산과 가까운 위치라 여름철 모기가 많을 수 있다는 이야기도 있다.
임장을 가봐야만 알 수 있는 부분이다. 차량이 없을 경우 마을버스 의존도가 높아질 수 있고, 바로 앞이 주요 상권과 연결되지는 않는다는 점도 생활 패턴에 따라 불편함으로 느껴질 수 있다.
그렇다면, 이 건물은 어떤 사람에게 어울릴까?
학원가 도보 접근이 가능하고, 조용한 환경에서 아이를 키우고 싶은 실거주 목적의 가족에게는 나쁘지 않은 선택지가 될 수 있다.
다만 투자 수익을 기대하거나 나중에 팔고 이사할 계획이 있다면, 세대 수 적은 빌라보다는 같은 옥동 권역 내에서 거래량이 많은 아파트를 선택하는 쪽이 훨씬 유리하다.
옥동에 산다는 것만으로 학군 혜택을 누릴 수 있는 건 맞지만, 그 혜택을 가장 효율적으로 누리는 방식은 사람마다 다를 수밖에 없다.
집은 결국 내가 얼마나 오래, 어떤 방식으로 살 것인가에 달린 문제다.
조용하고 새 건물이 좋은 사람, 옥서초 학군에 중점을 둔 사람에게는 충분히 들여다볼 가치가 있는 곳이다. 반면 환금성과 가격 방어력을 중요하게 보는 사람에게는 한번 더 신중한 비교가 필요한 물건이기도 하다.
아파트든 빌라든, 결국은 내가 살 집에 대한 정의를 어디에 두는지가 먼저다.
개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.