특히 최근 철산주공13단지와 철산자이더헤리티지를 놓고 어느 쪽이 더 나은 선택인지에 대한 고민을 접하게 됐는데, 이 두 단지를 비교해보면 단순한 시세 차이를 넘어 투자 성향에 따라 답이 완전히 갈리는 흥미로운 사례라고 본다.

두 단지, 어떤 곳인가

철산주공13단지는 1986년에 입주를 시작한 2,460세대 규모의 오래된 주공아파트다. 철산역과 바로 붙어 있는 초역세권 입지를 갖고 있고, 최근 조합설립인가를 받으면서 재건축 사업이 본궤도에 올랐다.

재건축이 완료되면 지하 3층~지상 최고 49층, 19개동, 3,719세대 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이라고 한다. 다만 지금은 사업시행인가, 관리처분, 이주, 착공, 준공까지 거쳐야 할 절차가 많이 남아있는 초기 단계의 재건축 단지라는 점을 짚어두고 싶다.

반면 철산자이더헤리티지는 원래 철산주공 8, 9단지였던 곳을 GS건설이 재건축해 2025년 5월 입주를 시작한 신축 대단지다.

3,804세대 규모이고 커뮤니티 시설과 조경이 잘 갖춰져 있어 광명 내에서도 대장 아파트로 꼽히는 곳이라고 생각한다.

분양 당시에는 고분양가 논란으로 한동안 미분양이 있었지만, 이후 시장 분위기가 바뀌면서 입주권 거래가가 크게 오른 이력이 있다.

가격 차이, 어떻게 봐야 할까?

전용 84 기준으로 두 단지의 실거래가는 3~4억 정도 벌어져 있다고 알려져 있다. 이 차이만 보면 구축인 철산주공13단지가 훨씬 저렴해 보이지만, 그 이유를 따져보면 단순 비교가 어렵다고 생각한다.

재건축이 끝나야 신축이 되는 구조이기 때문에, 지금 저렴한 가격에는 앞으로 최소 10년 가까이 걸릴 수도 있는 시간과 그 사이에 발생할 수 있는 불확실성이 함께 포함돼 있는 셈이다.

여기에 재건축 추가분담금 문제도 빼놓을 수 없다고 본다.

조합원이 부담해야 할 분담금은 공사비 상승에 따라 계속 늘어날 가능성이 크고, 실제로 최근 몇 년 사이 건설 자재비와 인건비가 크게 오르면서 여러 재건축 현장에서 당초 예상보다 분담금이 늘어난 사례가 적지 않았다.

그렇다 보니 지금 시점에서 분담금을 1억 원 안팎으로 낙관적으로 계산하는 것은 다소 희망적인 시나리오에 가깝다고 생각한다.

구축 재건축 단지에 투자할 때 가장 크게 고려해야 할 부분은 실거주, 이른바 몸테크라고 본다. 조합설립부터 이주, 철거, 착공, 준공까지 이어지는 과정은 짧아도 10년, 길면 15~20년까지 걸릴 수 있는 긴 여정이다.

이 기간 동안 주차난, 난방 문제, 노후화된 시설 등 생활의 질이 떨어지는 부분을 감수해야 한다. 특히 자녀가 있는 가정이라면 이 기간의 불편함이 체감상 훨씬 크게 다가올 수 있다고 생각한다.

또한 재건축 사업은 중간에 조합 내부 갈등, 시공사와의 공사비 분쟁, 인허가 지연 등 다양한 변수로 인해 계획보다 늦어지는 경우가 흔하다.

최근 몇 년 사이 시공사가 공사비 증액을 요구하며 조합과 갈등을 빚는 사례가 여러 재건축 현장에서 반복되고 있는 것을 보면, 이 부분은 결코 가볍게 볼 문제가 아니라고 생각한다.

철산자이더헤리티지 쪽은 이미 입주가 끝난 신축이기 때문에 몸테크 없이 바로 거주할 수 있고, 언제든 필요하면 매도해서 다른 자산으로 갈아탈 수 있는 유동성을 갖고 있다는 점이 가장 큰 장점이라고 본다.

재건축 초기 단지는 사업이 지연되거나 무산될 경우 팔고 싶어도 팔기 어려운 상황이 생길 수 있는데, 신축은 이런 걱정에서 비교적 자유롭다.

다만 이미 가격에 신축 프리미엄이 상당 부분 반영돼 있기 때문에, 앞으로 추가 상승 여력이 재건축 단지보다 제한적일 수 있다는 시각도 있다.

결국 신축이냐 재건축이냐의 선택은

얼마나 많은 리스크를 감수하고 얼마나 오래 기다릴 수 있는지에 대한 개인의 성향 차이에서 갈린다고 생각한다.

안정적인 투자 성향을 가진 사람이라면 굳이 10년 이상의 불확실한 기간을 감수하면서까지 재건축 초기 단지에 들어갈 이유는 크지 않다고 본다.

반대로 장기적인 안목으로 자산을 묻어둘 수 있고, 실거주 불편함도 감내할 수 있는 사람이라면 재건축 단지가 주는 미래 시세차익의 매력이 더 크게 느껴질 수 있다.

한 가지 짚고 싶은 부분은, 이런 계산을 할 때 단순히 두 아파트만 놓고 저울질하기보다 자신이 갖고 있는 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중과 현금 흐름까지 함께 고려해야 한다는 점이다.

만약 이 두 아파트 외에 다른 선택지가 마땅치 않은 상황이라면 신중하게 결정할 수밖에 없겠지만, 다른 지역의 아파트나 금융자산으로 분산하는 방법도 함께 검토해볼 가치가 있다고 생각한다.

철산주공13단지와 철산자이더헤리티지는 같은 동네에 있지만 완전히 다른 성격의 투자처라고 본다.

하나는 시간을 사는 투자이고, 다른 하나는 이미 만들어진 가치를 사는 투자에 가깝다. 어느 쪽이 맞다고 단정짓기보다는, 본인이 감당할 수 있는 시간과 리스크의 크기를 먼저 따져본 뒤 결정하는 것이 가장 현실적인 접근이라고 생각한다.

단순히 오래된 집이라 불편하다 정도가 아니라, 실제로 살아보지 않으면 모르는 세세한 문제들이 있다는 생각이 든다.

신축 아파트에는 대부분 펜트리라는 별도 수납 공간이 기본으로 딸려 있다. 그런데 구축으로 가면 이 공간이 없는 경우가 많아서, 그동안 펜트리에 넣어두던 물건들을 둘 곳이 마땅치 않게 된다.

결국 별도로 수납장을 여러 개 사서 채워 넣어야 하는 상황이 생긴다. 신축 생활에 익숙해질수록 이런 기본 구조의 차이를 크게 체감하게 되는 것 같다.

다만 집 자체가 넓은 구축이라면 팬트리가 없어도 수납에 큰 문제가 없다는 의견도 있어서, 이 부분은 평형과 구조에 따라 다르게 봐야 할 부분이라고 생각한다.

구축에서 가장 자주 언급되는 어려움은 배관이다.

인터폰이 고장 나거나, 변기와 배관 쪽에서 물이 새는 경우가 실제로 많다고 한다. 정수기를 새로 연결할 때도 배관이 오래되어 누수가 걱정될 정도라는 이야기도 있었다.

오래된 아파트일수록 수도관과 하수관이 노후화되어 있어서, 매년 관련 문제가 반복적으로 발생할 가능성이 있다는 점은 미리 알아두는 것이 좋겠다는 생각이 든다. 녹물이 나오는 경우도 있어서 구축을 고려한다면 녹물필터 설치를 함께 생각해두는 것도 방법이 될 수 있다.

지하주차장이 없거나, 있어도 세대와 연결되지 않는 구축이 적지 않다. 이런 경우 지상에 차를 대고 비를 맞으며 걸어야 하고, 이중주차 때문에 주말마다 외출을 자제하거나 마트에 갈 때 택시를 이용하는 등 불편이 이어진다는 이야기도 있었다.

여기에 에어컨을 새로 설치하려면 투인원 형태로 실외기를 공중에 매달아야 하는 경우가 있어 비용이 추가로 드는 경우도 있다.

신축은 몸만 들어가도 되는 경우가 많은 반면, 구축은 입주 전후로 손볼 곳과 사야 할 것들이 하나둘이 아니라는 점에서 초기 지출이 예상보다 커질 수 있다는 점을 염두에 두어야 할 것 같다.

그래도 신축이 무조건 답은 아니다.

흥미로운 것은 신축을 경험한 사람이라고 해서 전부 신축만 고집하는 것은 아니라는 점이다.

2000년대 이후에 지어진 아파트 중에는 주차장이 넓고 층간소음이 적으며 교통과 주변 시설이 잘 갖춰진 곳들이 있어서, 어설픈 신축보다 오히려 만족도가 높다는 의견도 많았다.

실제로 10년 전에 지어진 아파트를 매입해 살고 있는데, 주차장이나 편의시설, 학군과 교통이 모두 우수해서 불만이 거의 없다는 사례도 있었다. 결국 구축이라고 해도 언제 지어졌는지, 어떤 방식으로 관리되어 왔는지에 따라 체감 만족도가 크게 달라진다는 것을 알 수 있다.

반대로 신축이라 해도 20년 정도 지나면 조경이나 시설이 낡기 시작하고, 결국 신축도 시간이 지나면 구축이 된다는 냉정한 시선도 있었다.

그래서 부동산에서 가장 중요한 것은 결국 입지라는 이야기가 꾸준히 나온다. 같은 입지라면 당연히 신축이 유리하지만, 입지가 떨어지는 신축과 입지가 좋은 구축을 비교한다면 오히려 구축 쪽 만족도가 더 높다는 의견도 설득력이 있다고 본다.

강동구 고덕동에 위치한 고덕 그라시움(도로명주소: 서울 강동구 고덕로 333, 지번주소: 서울 강동구 고덕동 693번지) 같은 대단지 신축으로 이사한 사례를 보면, 층마다 음식물쓰레기 자동 배송 시스템이 있어 밖으로 나가지 않고도 처리가 가능하고, 분리수거장도 지하에 있어 냄새 걱정 없이 생활할 수 있다는 후기가 있었다.

지하주차장이 여러 층으로 확보되어 있어 이중주차를 할 일이 거의 없다는 점도 큰 장점으로 꼽혔다. 이런 편의성을 한 번 경험하면 다시 구축으로 돌아가기가 쉽지 않다는 이야기에는 충분히 공감이 간다.

반면 강남구 대치동의 은마아파트(도로명주소: 서울 강남구 삼성로 212, 지번주소: 서울 강남구 대치동 316번지)처럼 지어진 지 40년이 훌쩍 넘은 곳도 있다.

이런 곳은 지하주차장이 없어 차를 뺄 때마다 다른 차를 밀어야 하거나, 엘리베이터가 중간층에서 멈춰 계단을 오르내려야 하는 등 생활 자체가 불편한 경우가 많다.

그럼에도 학군과 입지 하나만으로 여전히 수요가 몰리는 것을 보면, 입지의 힘이 얼마나 큰지 다시 한번 느끼게 된다. 다만 노후 배선이나 설비로 인한 화재 등 안전 문제는 오래된 단지일수록 더 신경 써야 할 부분이라는 점도 함께 짚어두고 싶다.

인테리어로 어디까지 커버할 수 있을까?

구축의 단점을 인테리어로 상당 부분 해결할 수 있다는 의견도 많았다. 도배와 샷시, 주방, 화장실 등을 손보면 신축 못지않게 쾌적해진다는 것이다.

실제로 수리 여부에 따라 같은 연식의 아파트라도 체감 만족도가 크게 갈린다고 한다. 다만 주차장 구조나 배관 자체, 엘리베이터 위치처럼 건물 구조와 관련된 부분은 인테리어만으로는 해결이 어렵다는 한계도 분명히 존재한다.

그래서 구축을 고려한다면 수리로 해결 가능한 부분과 그렇지 않은 부분을 미리 구분해서 판단하는 것이 중요하다고 생각한다.

정리해보면, 신축은 편의시설과 커뮤니티, 관리의 편리함에서 강점이 있고, 구축은 상대적으로 저렴한 가격에 좋은 입지를 선점할 수 있다는 강점이 있다.

어느 쪽이 절대적으로 낫다고 말하기는 어렵고, 결국 본인이 생활에서 무엇을 더 중요하게 여기는지에 따라 답이 달라지는 문제라고 본다.

전세로 짧게 거주할 예정이라면 다소 불편해도 참고 넘어갈 수 있지만, 실거주로 오래 살 집이라면 배관이나 주차장 같은 구조적인 부분까지 꼼꼼히 따져보고 결정하는 것이 후회를 줄이는 방법이 될 것 같다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.

매달 따박따박 나오는 분배금을 보면 누구나 혹할 만하다고 생각한다. 그런데 조금만 더 들여다보면 커버드콜은 결국 지수를 이기지 못한다는 이야기가 꼭 따라붙는다.

이게 상승장에서만 그런 건지, 아니면 아무리 오래 들고 가도 구조적으로 못 이기는 건지는 막상 헷갈리는 부분이라고 본다.

구조부터 정리해보면 답이 나온다.

커버드콜은 기초자산을 들고 있으면서 그 위에 옵션 프리미엄을 파는 방식이다. 한 달 뒤든 일주일 뒤든 가격이 이 범위 안에서 움직일 거라 예상하고 그 범위를 벗어나지 않는 대가로 프리미엄을 받는 구조이다.

문제는 아무도 한 달 뒤를 정확히 맞출 수 없다는 점이다. 시장이 완만하게 오를 땐 프리미엄도 챙기고 상승분도 어느 정도 누리지만, 급하게 튀어 오르는 구간에서는 상단이 막혀버려서 그 상승분을 고스란히 놓치게 된다.

반대로 하락할 땐 프리미엄만큼만 손실이 조금 줄어들 뿐, 크게 방어되지는 않는다는 걸 알 수 있다.

이 구조를 가장 쉽게 설명하자면 아파트 분양권과 비슷하다고 본다.

한 동의 일부 물량을 프리미엄(피)을 받고 미리 팔아버리는 것과 닮았다. 나중에 집값이 오르면 판 물량에 대해서는 배가 아프지만 이미 받은 피는 그대로 이득이고, 남은 물량의 상승분은 여전히 내 몫으로 남는다.

반대로 집값이 내리면 남은 물량에서는 손실이 그대로 발생하지만, 이미 받은 피와 제값만큼은 손실을 어느 정도 상쇄해준다.

결국 커버드콜도 상승은 일부만 누리고 하락은 완충 효과가 제한적인 상품이라는 점에서 이 비유가 꽤 잘 들어맞는다고 생각한다.

세대별로 나눠보면 차이가 뚜렷하다.

초창기 방식인 월물 옵션은 한 달이라는 긴 기간의 변동성을 예측해야 하다 보니 오차가 크게 벌어질 수밖에 없었다.

실제로 지수 대비 수익률이 크게 뒤처지는 경우가 많았고, 배당만 두둑했지 총수익 측면에서는 아쉬운 성과를 낸 사례가 적지 않았다.

이후 등장한 위클리 방식은 예측 기간이 짧아진 만큼 오차가 줄었지만 여전히 부족한 면이 있었고, 최근 나오는 데일리(0DTE) 구조는 하루 단위로 프리미엄을 팔기 때문에 예측 범위 자체가 좁아 오차가 훨씬 적다는 특징이 있다.

예측 기간이 짧을수록 추적 오차가 줄어드는 건 당연한 이치라고 본다. 다만 데일리 구조라 해도 장기로 보면 지수 대비 연간 1~2%포인트 정도는 밑도는 흐름을 보인다는 점은 변하지 않는다.

여기서 중요한 포인트는 분배금을 어떻게 쓰느냐에 따라 결과가 완전히 달라진다는 사실이다.

분배금을 전부 재투자하면 결국 기초자산의 수익률을 따라가지 못하는 흐름이 나온다. 반면 연간 15% 정도 분배금이 나온다고 가정했을 때, 이 중 일부만 생활비로 쓰고 나머지를 재투자하면 총 보유 금액이 서서히 늘어나는 흐름도 가능하다.

결국 이 상품의 존재 이유는 단순한 수익률 극대화가 아니라 현금흐름을 만드는 데 있다고 정리할 수 있다.

이미 어느 정도 자산을 모은 사람이 매달 주식을 직접 팔아서 생활비를 마련하기보다, 심리적 거부감 없이 자동으로 현금이 들어오는 구조를 원할 때 커버드콜이 의미를 가진다고 생각한다. 반대로 아직 현금흐름이 필요 없는 자산 축적 단계라면 굳이 커버드콜을 담을 이유는 크지 않아 보인다.

국내에 상장된 상품들을 비교해봐도 성격이 꽤 갈린다.

배당을 최대한 많이 주는 데 초점을 맞춘 상품은 기준가가 상장 이후 몇 년이 지나도 원금 근처이거나 그 아래에 머무는 경우가 흔했고, 반대로 배당을 적당히 조절하면서 기초자산의 상승도 함께 반영하려 한 상품은 기준가가 완만하게라도 우상향하는 모습을 보였다.

개인적으로는 배당을 조금 덜 받더라도 기준가가 꾸준히 우상향하는 쪽이 장기적으로 더 마음 편한 선택이라고 본다. 결국 커버드콜은 무조건 나쁜 상품도, 무조건 좋은 상품도 아니라 목적에 맞게 골라야 하는 도구에 가깝다는 결론에 다다르게 된다.

본 글은 특정 종목에 대한 매수 매도 추천이 아니며, 다양한 관점 중 하나로 참고용으로 보면 된다. 투자 결정은 반드시 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 한다.

전기차만 따로 떼어놓고 보는 것도 아니고, 내연기관 차량까지 전부 합친 전체 순위에서 벌어지고 있는 일이라 더 흥미롭게 느껴졌다.

모델별 판매량, 순위표만 봐도 놀랍다.

먼저 개별 모델 기준으로 6월 인도량을 살펴보자.

이 표를 처음 봤을 때 가장 놀랐던 부분은 전기차 전용 순위가 아니라 브랜드와 파워트레인을 가리지 않은 전체 판매 순위라는 점이다.

그런데도 1위가 전기차인 모델Y라는 사실, 그리고 순위권 안에 BYD 차량이 무려 다섯 개나 들어가 있다는 사실이 인상적이었다.

흔히 픽업트럭 강세 시장으로 알려진 호주에서 포드 레인저와 토요타 하이럭스가 여전히 상위권을 지키고는 있지만, 그 사이사이를 중국 브랜드가 파고든 모습이 뚜렷하게 보인다.

브랜드 전체 순위로 보면 더 극적이다.

모델이 아니라 브랜드 단위로 놓고 보면 이야기가 더 흥미로워진다.

토요타가 1위를 지키긴 했지만 BYD와의 격차가 겨우 243대밖에 되지 않는다는 사실이 개인적으로 가장 충격적이었다.

몇 년 전까지만 해도 호주에서 토요타의 아성은 절대 흔들리지 않을 것처럼 보였는데, 1년 사이 133퍼센트 넘게 성장한 브랜드가 코앞까지 따라붙었다는 건 단순한 우연으로 보기 어렵다는 생각이 든다.

게다가 테슬라도 89퍼센트 가까이 성장하면서 현대와 기아, 마쓰다 등 전통 강자들을 순위에서 앞질렀다는 점도 눈여겨볼 만하다.

왜 이런 변화가 일어났을까?

첫째는 역시 기름값이다.

호주는 디젤과 휘발유 가격이 꾸준히 오르는 추세인데, 이런 고유가 시기일수록 소비자들이 연료비 부담이 적은 전기차 쪽으로 눈을 돌리게 되는 것 같다.

특히 픽업트럭 시장에서 BYD 샤크6 같은 전기 픽업이 예상 밖의 판매량을 기록하고 있는 것도 이런 흐름과 무관하지 않다고 본다.

둘째는 가격 경쟁력이다.

BYD를 비롯한 중국 브랜드들은 배터리부터 완성차까지 수직 계열화된 생산 구조를 갖고 있어서 원가를 낮추는 데 유리하다.

특히 배터리 소재를 LFP(리튬인산철) 위주로 가져가면서 니켈이나 코발트 같은 값비싼 소재를 덜 쓰는 전략을 택했는데, 이게 결국 완성차 가격을 낮추는 핵심 요인이 된 것 같다.

반면 한국 배터리 업계는 그동안 NCM(니켈코발트망간) 계열에 집중해온 터라 상대적으로 저가형 라인업에서는 원가 부담이 있을 수밖에 없다.

다만 이 부분은 국내 배터리사들이 LFP 양산 체제를 갖추는 순간 다시 판도가 바뀔 수 있는 문제이기도 해서, 앞으로 몇 년간의 기술 경쟁이 더 중요해질 거라고 생각한다.

전기차 생산 원가를 들여다보면 의외의 사실을 하나 발견하게 된다.

흔히 배터리와 모터가 가장 비쌀 거라고 생각하기 쉬운데, 실제로는 시트가 프레임보다 비싼 부품에 속한다는 점이다.

내연기관 차량에서도 엔진 다음으로 시트 원가가 높다고 하니, 자동차 원가 구조에서 시트가 차지하는 비중은 생각보다 훨씬 크다고 볼 수 있다.

이런 이유로 일부 브랜드는 시트를 자체 생산으로 수직 계열화하기도 하는데, 이런 세세한 부분까지 원가를 관리하는 게 결국 완성차 가격 경쟁력으로 이어지는 것 같다.

소형 테슬라, 나올까 안 나올까?

한동안 화제였던 모델2 이야기도 짚어볼 만하다. 저가형 소형 테슬라에 대한 기대는 몇 년 전부터 꾸준히 있었지만, 공식적으로는 해당 프로젝트가 취소됐다는 보도가 나온 바 있다.

다만 최근에는 모델2라는 이름은 아니지만 모델Y보다 작은, 전장 4.3미터 안팎의 완전히 새로운 소형 전기차를 개발 중이라는 이야기가 여러 매체를 통해 흘러나오고 있다.

이 차가 실제로 나온다면 미국보다는 차량 크기에 민감한 유럽이나 아시아 시장을 겨냥할 가능성이 높아 보인다.

개인적으로는 테슬라가 판매 대수 1위 자체를 목표로 움직이는 회사라기보다는 수익성을 최우선에 두는 회사에 가깝다고 생각한다.

그래서 저가형 모델 출시 여부는 순전히 수익 구조가 맞아떨어지느냐에 달려있다고 본다. 다만 BYD를 비롯한 중국 브랜드들의 공세가 계속되고 유럽 시장에서 소형차 수요가 꾸준하다면, 테슬라도 결국 라인업 확장을 고민할 수밖에 없는 시점이 올 거라고 생각한다.

BYD의 글로벌 확장, 어디까지 갈까?

BYD는 이미 중국을 제외한 글로벌 시장에서 판매량 3위권에 올라선 것으로 알려져 있다. 지금과 같은 성장세라면 2~3년 안에 2위 자리까지 넘볼 수 있다는 전망도 나온다.

물론 BYD 판매량의 상당 부분은 여전히 자국 내수에서 발생하고 있고, 하드웨어 내구성 측면에서는 아직 시간을 두고 검증이 더 필요하다는 시각도 있다. 그럼에도 배터리 관리 시스템(BMS) 기술력만큼은 상당히 인정받고 있다는 평가가 많다.

다만 이런 성장의 배경에 중국 정부의 정책적 지원이 자리하고 있다는 점도 함께 짚고 넘어가야 할 부분이라고 생각한다.

가격을 해외 시장에 낮게 책정해서 밀어붙이는 전략이 언제까지나 지속 가능할지는 지켜봐야 할 문제다. 국가 경제와 정책이 투명하게 공개되는 구조가 아니다 보니, 실제 수익성이나 지속 가능성을 외부에서 판단하기 어렵다는 한계도 존재한다.

실제 현지 풍경은 어떨까?

호주 현지에서 체감하는 전기차 보급률은 통계 이상으로 높다는 이야기도 있다. 시드니 같은 대도시에서는 전체 차량 중 절반 이상이 전기차이고, 그중에서도 테슬라와 BYD 두 브랜드가 차지하는 비중이 80퍼센트에 달한다는 관찰도 있었다.

반면 현대 아이오닉5 같은 모델은 상대적으로 가격대가 높게 형성되어 있어 보급률이 낮은 편이라고 한다.

참고로 노르웨이의 경우 1년 전부터 신차 판매의 95~98퍼센트가 전기차라는 점을 생각하면, 추운 기후와 전기차가 상극이라는 통념도 이제는 다시 생각해봐야 할 문제인 것 같다.

호주의 6월 판매 데이터를 보면서 느낀 건, 이제 전기차와 내연기관차를 나누어 생각하는 시대가 저물어가고 있다는 점이다.

소비자는 그저 가격 대비 만족도가 높은 차를 선택할 뿐이고, 그 결과가 우연히 전기차 쪽으로 쏠리고 있는 것뿐이라고 생각한다.

한국 시장도 앞으로 몇 년 안에 비슷한 흐름을 겪게 될 가능성이 크다고 본다. 특히 배터리 기술 경쟁, 가격 정책, 그리고 소비자 인식 변화라는 세 가지 축이 어떻게 맞물리느냐에 따라 국내 완성차 브랜드들의 입지도 달라질 수 있다는 생각이 든다.

앞으로도 이런 해외 시장 동향은 꾸준히 지켜볼 만한 가치가 있다고 본다.

두 지역 모두 나름의 장점이 뚜렷해서 쉽게 결론을 내리기 어려운 주제라고 생각한다.

직장이 성남이나 강남 쪽이라면 더더욱 고민이 깊어질 수밖에 없는 선택지다.

위치와 성격부터 다르다.

먼저 두 지역의 성격 자체가 다르다는 점을 짚고 넘어가야 할 것 같다.

평촌은 안양시 동안구에 속한 1기 신도시로, 30년 이상 된 구축 단지가 대부분이다.

대표적으로 꿈마을(귀인동)과 목련마을(범계동)이 있는데, 꿈마을 현대아파트는 안양시 동안구 부림로 13(평촌동)에, 꿈마을라이프는 평촌동 932-6번지에, 꿈마을동아·건영3차는 귀인로 294(평촌동 933-7번지)에 자리하고 있다.

목련마을은 범계역 역세권으로 평촌신도시에서 상권과 교통이 가장 집중된 곳이라 할 수 있다.

반면 위례신도시는 서울 송파구, 성남시 수정구, 하남시 세 지역에 걸쳐 조성된 신도시다.

위례롯데캐슬은 하남시 학암동 672번지(위례중앙로 215)에 위치해 있고, 힐스테이트위례(A2-12블록)는 성남시 수정구 창곡동 572번지에 자리한다.

위례는 준공된 지 10~12년 정도 된 준신축 단지들이 많아 평촌 구축 단지들과는 연식 자체에서 차이가 난다는 점을 먼저 알아둘 필요가 있다고 본다.

위례 국민평형(전용 84㎡ 안팎)은 이미 17억 중반에서 20억에 근접하는 수준까지 올라와 있는 것으로 파악된다.

최근 신고가 거래가 이어지면서 20억 돌파를 눈앞에 두고 있다는 이야기도 나오고 있다. 반면 평촌은 구축이라는 한계 때문에 상대적으로 가격 부담이 덜한 편이지만, 그만큼 재건축 이슈가 가격을 좌우하는 핵심 변수로 작용하고 있다고 생각한다.

목련2단지, 3단지 등은 리모델링과 재건축 사이에서 주민들 간 의견이 갈리는 상황이라 사업 속도가 변수로 남아있다.

교통 호재, 방향성이 다르다.

교통 측면에서는 두 지역 모두 호재가 있지만 성격이 확연히 다르다고 느껴진다.

위례는 올해 하반기 위례선 트램 개통을 목표로 하고 있고, 강남 접근성을 크게 개선할 위례신사선도 2027~2029년 착공, 2033년 개통을 목표로 추진 중이다.

여기에 위례과천선도 민자적격성 조사를 통과한 상태라 장기적으로는 노선이 겹겹이 생기는 구조다.

평촌은 월곶판교선이나 인덕원동탄선 같은 노선이 거론되지만, 서울 도심 접근성 측면에서는 위례 쪽 노선들과 체감 차이가 크다는 의견이 많다.

GTX도 평촌을 직접 지나지 않기 때문에, 강남 접근성만 놓고 보면 위례가 상대적으로 유리한 위치에 있다고 볼 수 있을 것 같다.

학군은 관점에 따라 다르게 볼 수 있다.

학군 이야기는 조금 복합적이다. 위례는 초중등 학군이 안정적이라는 평가가 많고, 위례중과 위례고 진학이 자연스럽게 이어지는 분위기다.

최근에는 위례트랜짓몰과 중앙상가 일대에 대형 학원들이 속속 들어서면서 학원가 자체 경쟁력도 예전보다 훨씬 좋아졌다는 이야기가 많다.

다만 고등학교 상위권을 노리는 학생들은 여전히 대치동으로 라이딩을 하는 경우가 있는데, 이는 위례뿐 아니라 평촌도 마찬가지 상황이라 이 부분에서는 두 지역이 크게 다르지 않다고 본다.

생활 인프라 쪽에서는 의견이 갈릴 수 있는 부분이라 생각한다.

평촌은 중앙공원을 비롯해 오래전부터 조성된 녹지가 풍부한 편이고, 안양천이나 인근 산책로 접근성도 좋다.

위례는 휴먼링, 남한산성, 탄천으로 이어지는 산책 동선은 있지만, 인라인 트랙이나 배드민턴장 같은 생활체육 시설은 상대적으로 부족하다는 지적도 있다.

다만 위례 트랜짓몰 상권이 계속 확장되고 있고, 스타필드시티 등 대형 상업시설도 갖춰져 있어 상권 자체의 미래 가치는 낮게 볼 이유가 없다고 생각한다.

개인적으로 가장 중요하게 보는 부분은 대규모 개발 호재다.

현대차그룹이 위례에 HMG퓨처컴플렉스를 조성하기로 확정했는데, 현대차·기아·현대모비스·현대로템·현대제철 등 계열사 연구소가 총 8조원 규모로 들어오는 사업이다.

판교가 IT기업 유입으로 도시 가치가 크게 올라간 사례를 떠올려보면, 대기업 연구소가 직주근접 형태로 들어오는 것은 지역 위상을 바꿀 수 있는 변수라고 생각한다.

포스코 연구소도 이미 착공에 들어갔다는 점 역시 눈여겨볼 대목이다. 여기에 1000병상 규모의 대학병원 분원이 위례 메디컬스퀘어 형태로 들어설 예정이라 의료 인프라도 함께 개선될 전망이다.

평촌은 꿈마을, 목련마을의 재건축이 성사되는 시점에 판도가 바뀔 가능성이 있지만, 사업 특성상 실제 완공까지는 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다는 점이 아쉬운 부분이다.

두 지역을 비교하다 보면 결국 지금 당장의 편안함과 미래 가치에 대한 기대 사이에서 선택해야 하는 문제로 귀결되는 것 같다.

직장이 성남이나 강남권이라면 위례의 출퇴근 메리트는 무시하기 어렵다고 본다. 반면 안정적인 생활 인프라와 상대적으로 낮은 진입 비용을 중요하게 여긴다면 평촌도 충분히 매력적인 선택이 될 수 있다고 생각한다.

결국 예산과 평수, 그리고 본인이 감당할 수 있는 상급지가 어디까지인지를 냉정하게 따져보는 것이 가장 현실적인 접근이라고 본다.

개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.

하나는 지어진 지 얼마 안 된 신축의 쾌적함이고, 다른 하나는 어느 정도 상권과 생활 인프라가 자리를 잡은 준신축의 편리함이다.

울산 북구에서 집을 알아보다 보면 이 고민이 유독 선명하게 다가온다.

비교되는 곳이 율동지구의 신축 단지와, 매곡동·중산동 일대의 준신축 아파트들이다.

율동지구 한신더휴 에듀포레, 정확한 위치부터 짚어본다.

먼저 이름을 정확히 해둘 필요가 있다. 흔히 율동 한신더휴라고 줄여 부르지만, 정식 명칭은 한신더휴 에듀포레 1단지이다.

울산 북구 효문동·양정동 일원에 조성된 율동 공공주택지구 안, B1블록에 자리하고 있으며 주소는 울산광역시 북구 효문동 1063번지(도로명 율동로 23)이다.

지상 최고 20층, 전용면적 84㎡ 위주로 구성된 단지로 2023년 11월에 입주를 시작했으니, 이제 갓 3년 차에 접어든 신축이라고 보면 된다.

이 단지의 가장 큰 장점은 직주근접이라고 생각한다.

현대자동차와 매곡·중산 일반산업단지가 가깝고, 차량으로 10분 안팎이면 태화강역이나 삼산동, 병영 등 울산 중심가로 이동할 수 있다.

반대로 가장 아쉬운 부분은 상권이다. 아직은 다이소, 마트 정도의 기초 생활시설만 자리를 잡은 수준이고, 카페나 식당가 같은 번화한 상권은 형성되어 있지 않다.

다만 인근에 4층짜리 상가주택이 공사 중이고, 올해 하반기 공공임대(아테라) 착공과 C1블록 민간분양도 예정되어 있어서, 계획대로라면 율동지구 전체가 2,600세대 규모로 완성되는 시점에는 상권도 자연스럽게 뒤따라올 것으로 본다.

34평 기준 매매가는 5억 원대 초중반으로, 같은 면적의 준신축보다는 다소 높게 형성되어 있다는 인상을 받는다.

반면 매곡동과 중산동 일대는 준신축 위주라 리모델링이 필요한 세대도 있지만, 그만큼 상권과 학원가, 병원 인프라가 이미 촘촘하게 갖춰져 있다는 점이 강점이다.

소아과와 학원이 많아 신혼부부와 어린 자녀를 둔 가정이 유독 많이 눈에 띄는 동네이기도 하다. 가격은 같은 평형 기준으로 신축인 한신더휴 에듀포레보다 최대 1억 원 정도 저렴하게 형성되어 있는 편이다.

다만 이 지역은 대중교통보다 자가용 의존도가 높은 편이라, 차량이 없다면 다소 불편할 수 있다는 점은 감안해야 한다고 생각한다.

그 밖에 고려해볼 만한 대안들

북구·중구 권역에서 집을 알아보다 보면 이 두 곳 외에도 눈에 들어오는 선택지가 여럿 있다. 명촌동의 강변 효성해링턴 플레이스나 평창 리비에르는 직주근접과 신축 컨디션을 동시에 잡을 수 있는 곳으로 꼽힌다.

실제로 이 두 단지 인근에는 통근버스 정류장이 가까이 있어 자차가 없어도 출퇴근 부담이 적다는 이야기가 많다.

송정지구의 한양수자인이나 호반 계열 단지는 국공립 어린이집과 병원, 상권이 가까워 출산을 앞둔 가정에게 특히 언급되는 곳이고, 약사동의 래미안이나 아이파크는 구축이지만 가격 메리트가 있는 편이다.

중구 쪽으로는 강변이편한세상도 대안으로 자주 거론된다. 결국 어느 동네를 추천하느냐는 그 사람이 실제로 살고 있는 곳, 혹은 살아본 곳과 무관하지 않다는 점도 흥미로운 지점이다.

실거주자들의 체감은 조금 다르다.

매곡이나 중산에 살다가 율동으로 옮긴 경우를 보면, 상권을 조금 포기하는 대신 이동의 자유를 얻었다는 평가가 많다.

매곡·중산에 있을 때는 활동 반경이 북구 안에 머무는 경우가 많았는데, 율동으로 옮기고 나서는 남구와 동구, 중구까지 차로 10분 안팎이면 닿는다는 점에서 만족도가 높아졌다는 후기가 적지 않다.

도로에서 살짝 안쪽으로 들어간 배치 덕분에 단지 내부는 의외로 조용하다는 점, 계획지구답게 초·중·고교가 이미 들어서 있다는 점도 실거주자 입장에서는 체감되는 장점으로 보인다.

버스 배차 역시 생각보다 늦은 시간까지 다니는 편이라, 태화강역에서 율동으로 들어오는 막차가 밤 11시대까지 있다는 점도 참고할 만하다.

두 지역을 비교하다 보면 결국 정답이 하나로 정해져 있지 않다는 결론에 이르게 된다.

직주근접과 신축 컨디션, 조용한 주거환경을 우선한다면 한신더휴 에듀포레 쪽에 무게가 실리고, 이미 갖춰진 상권과 학원가, 상대적으로 낮은 가격을 우선한다면 매곡·중산 쪽이 합리적인 선택이 될 수 있다.

다만 한 가지 짚고 넘어가고 싶은 것은, 자녀 계획이 있는 신혼부부라면 초등학교 입학 시점까지는 지금의 신축 단지에 머물다가, 이후 상급지로 갈아타는 전략도 충분히 고려할 만하다는 점이다.

실제로 이런 방식으로 첫 집을 선택하는 사례가 늘고 있는 것도 눈여겨볼 부분이라고 생각한다.

집을 산다는 것은 결국 그 시점의 예산과 라이프스타일, 그리고 앞으로의 계획이 맞물리는 선택이다.

어느 동네가 더 낫다는 단정보다는, 직접 두 곳을 걸어보고 그 공기와 동선을 몸으로 느껴본 뒤 결정하는 편이 후회를 줄이는 방법이라고 본다.

바로 번영로 센트리지와 약사더샵 중 어느 쪽을 택할 것인가 하는 문제다. 두 단지는 같은 중구 안에 있지만 성격이 완전히 다르다.

하나는 막 입주를 마친 신축 대단지고, 다른 하나는 이미 생활 인프라가 자리 잡은 구축 단지다. 겉으로 보면 신축이 무조건 유리해 보이지만, 실제로 살아보는 입장에서 따져야 할 변수는 생각보다 많다고 본다.

번영로 센트리지, 신축 대단지의 존재감

번영로 센트리지는 울산광역시 중구 복산동 460-72번지 일원(도로명주소 복산1길 1)에 들어선 2,625세대 규모의 대단지다.

2023년 9월 준공됐으니 이제 막 입주 3년 차에 접어드는 셈이다. 중구 B-05 구역 재개발을 통해 조성된 단지답게 1단지부터 5단지까지 총 다섯 개 단지로 나뉘어 있고, 전용면적은 39㎡부터 84㎡까지 다양하게 구성돼 있다.

신축이라는 이름값답게 판상형 구조와 서비스 면적에서 확실한 차이가 난다. 같은 34평형이라 해도 준공 시기가 다른 구축과 비교하면 실사용 공간의 체감이 크게 달라진다는 점은 실제로 집을 둘러본 사람이라면 누구나 느낄 만한 부분이다.

단지 안에 초등학교가 새로 들어서 있어 통학 안전성도 챙길 수 있고, 태화강 국가정원과 십리대숲이 가까워 산책이나 운동을 즐기기에도 좋은 입지다.

다만 신축 대단지의 고질적인 약점도 그대로 드러난다. 아직 단지 주변 상권과 학원가가 완전히 자리 잡지 못했다는 점, 그리고 세대수 대비 주차 여건이 여유롭지 않다는 점이다.

특히 교대근무처럼 출퇴근 시간이 불규칙한 경우라면 야간이나 새벽 시간대 주차 스트레스를 무시하기 어렵다.

약사더샵, 오래된 만큼 갖춰진 생활권

약사더샵은 울산광역시 중구 약사동 1108번지(도로명주소 약사로 20)에 위치한 단지로, 2017년에 준공돼 올해 기준 입주 9년 차를 맞았다. 지상 11층 규모에 470여 세대로 구성돼 있으며 30평형과 34평형 위주로 이뤄져 있다.

이 단지의 가장 큰 강점은 단연 생활 인프라다. 초·중·고가 모두 도보권에 있고 상권과 학원가도 이미 형성돼 있어, 아이를 키우는 시기가 되면 그 진가를 제대로 체감할 수 있는 곳이라고 본다.

반대로 신혼부부처럼 아직 학령기 자녀가 없는 시기에는 이런 장점을 백 퍼센트 누리기는 어려운 것도 사실이다. 학원 라이딩을 할 일도, 매일 상가를 이용할 일도 당장은 크지 않기 때문이다.

주차 면에서는 확실히 우위에 있다.

세대당 주차 지분이 넉넉한 편이라 차량을 두 대 보유해야 하는 맞벌이 부부에게는 특히 매력적인 조건이다.

다만 준공 9년 차 단지이다 보니 새시나 도배, 화장실 등 부분 리모델링을 고려해야 하는 경우가 많고, 이 비용까지 합산하면 신축과의 가격 차이가 생각보다 크지 않게 느껴질 수 있다는 점은 미리 계산해볼 필요가 있다.

두 단지를 비교할 때 가장 자주 언급되는 변수는 뜻밖에도 학군이나 시세가 아니라 주차다.

신축 대단지는 세대수가 많은 만큼 상대적으로 주차난이 심한 편이고, 구축 단지는 연식은 오래됐어도 세대당 주차 대수가 넉넉한 경우가 많다.

특히 근무 형태가 교대제라 밤낮없이 차를 대야 하는 상황이라면, 이 부분은 시세 차익보다 훨씬 체감이 큰 요소가 될 수 있다고 생각한다.

같은 단지 안에서도 동이나 라인별로 주차 여건이 다르게 나타나는 경우가 있으므로, 관심 있는 동을 직접 방문해 시간대별 주차 상황을 확인해보는 과정이 필요해 보인다.

신축과 구축은 매매가 자체에서 차이가 나는 만큼 대출 규모도 달라진다.

8억 원대 신축 단지를 매매하려면 취득세 등 부대비용까지 고려해 실제로는 그보다 더 많은 현금이 필요하다는 점을 놓치기 쉽다.

생애최초 주택담보대출을 활용한다 해도 대출 원리금 상환 부담이 신혼 초기 생활비에 어떤 영향을 줄지는 꼼꼼히 따져봐야 한다.

반면 상대적으로 매매가가 낮은 구축 단지를 택하면 대출 규모를 줄일 수 있지만, 리모델링 비용이나 추가 차량 구입 등 부수적인 지출이 새로 생길 수 있다는 점도 함께 계산에 넣어야 한다고 본다.

투자가치, 대장 아파트 이론을 어떻게 볼까?

부동산 시장에서 흔히 하는 말 중에 각 지역의 대장 아파트를 사야 상승장과 하락장 모두에서 유리하다는 이야기가 있다.

상승기에는 대장 단지가 가장 먼저, 가장 탄력적으로 오르고, 하락기에는 상대적으로 매도가 쉽고 가격 방어도 잘 되는 경향이 있다는 논리다. 신축 대단지가 이런 대장 역할을 하는 경우가 많은 것도 사실이다.

다만 구축 단지 역시 생활 인프라가 탄탄한 곳이라면 꾸준한 수요층을 확보하고 있어 되팔 때 리스크가 상대적으로 낮다는 장점이 있다.

결국 투자 관점에서는 상승 탄력을 우선할지, 안정적인 수요를 우선할지에 대한 개인의 판단이 갈리는 지점이라고 본다.

두 단지 중 하나를 고르기 애매하다면 아예 신규 분양 단지를 청약으로 노려보는 것도 방법이다.

울산 중구 학성동 397-1번지 일원에 들어서는 더샵 시에르네가 대표적이다. 지하 3층에서 지상 21층, 13개 동에 총 788세대 규모로 조성되며 전용면적은 74㎡부터 128㎡까지 다양하다.

분양가는 전용 74㎡ 기준 6억 4,900만 원에서 6억 9,200만 원, 전용 84㎡ 기준 6억 9,300만 원에서 7억 3,900만 원 선으로 책정됐고, 입주는 2027년 5월로 예정돼 있다.

단지 바로 앞에 초등학교가 위치한 초품아 입지인 데다 반경 1.5km 안에 초중고 17곳이 몰려 있어 교육 환경도 나쁘지 않다. 청약을 넣어두고 결과를 지켜본 뒤, 낙첨되면 그때 기존 두 단지 중 하나를 선택하는 전략도 충분히 합리적이라고 본다.

다만 청약 결과가 나올 때까지 전월세로 거주해야 하는 기간이 생기는 만큼, 그 사이의 주거 안정성도 함께 고려해야 할 부분이다.

신축이냐 구축이냐를 가르는 절대적인 정답은 없다고 본다.

미래 시세 상승 가능성에 무게를 둔다면 신축 대단지 쪽이 유리해 보이고, 당장의 생활 편의성과 주차 여건을 중시한다면 구축 단지가 더 맞을 수 있다.

특히 신혼 초기에는 아직 학군이나 학원가의 이점을 체감할 시기가 아니기 때문에, 오히려 통근 동선과 주차처럼 매일 부딪히는 문제를 우선순위에 두는 것도 나쁘지 않은 접근이라고 생각한다.

결국 중요한 건 남들이 좋다고 하는 곳이 아니라, 두 사람의 생활 패턴에 실제로 맞는 곳을 찾는 일이라고 본다.

하나는 해운대 센텀시티 안쪽에 자리한 더샵 센텀파크이고, 다른 하나는 광안리 해변 바로 뒤편에 서 있는 광안 쌍용예가 디오션이다.

겉보기엔 둘 다 이름값 있는 대단지라 비슷해 보이지만, 실제로 들여다보면 성격이 꽤 다른 단지라는 걸 알 수 있다.

더샵 센텀파크는 이미 완성된 동네에 자리 잡은 아파트라고 볼 수 있다. 센텀시티라는 상업·업무 지구 한복판에 있다 보니 백화점, 대형마트, 오피스 밀집지가 걸어서 닿는 거리에 있고, 평형 구성도 34평부터 68평까지 중대형 위주라 가족 단위로 지내기에 넉넉한 구조다.

다만 지하철 2호선과는 거리가 있어서 가까운 역까지 도보로 15분 이상 걸리는 편이고, 이 점이 대중교통을 자주 이용하는 사람에게는 아쉬운 부분으로 꼽힌다.

대신 동해선 센텀역이 단지 바로 뒤편에 생기면서 예전보다는 교통 여건이 나아졌다고 본다.

반면 광안 쌍용예가 디오션은 지금도 계속 변화하고 있는 동네에 자리한다는 인상이 강하다. 지하철 2호선 광안역이 도보 10분 안쪽이고, 고층 세대에서는 광안대교와 광안리 백사장이 한눈에 들어오는 조망을 확보할 수 있다.

여기에 걸어서 갈 수 있는 카페거리와 해수욕장이 있다 보니 일상 자체가 여행지 같은 느낌을 준다는 이야기도 많다. 평형은 25평부터 45평 위주로, 중소형 세대가 많은 편이라 신혼부부나 자녀가 없는 부부에게 특히 인기가 있는 것으로 보인다.

두 단지를 가르는 가장 현실적인 기준은 결국 ‘아이가 있느냐 없느냐’라고 생각한다. 자녀가 학령기라면 학교 접근성과 학원가, 조용한 주거 환경이 갖춰진 센텀파크 쪽이 더 편하게 느껴질 가능성이 크다.

반대로 자녀가 없거나 이미 성인이 된 가정이라면, 바다를 매일 볼 수 있고 관광지 특유의 활기를 누릴 수 있는 광안쌍용 쪽이 만족도가 높다는 후기가 많다는 점도 참고할 만하다.

물론 광안쌍용에도 초등학교와 중학교가 단지 바로 앞에 있어서 아이를 키우기 어려운 환경은 아니라는 점은 짚고 넘어가고 싶다.

투자 관점에서 보면 접근이 조금 달라진다.

센텀파크는 이미 시세가 형성된 완성형 단지라 실수요자 비중이 높은 편이고, 광안쌍용은 주변 재개발과 재건축이 계속 진행 중인 지역에 있다 보니 외지인이나 투자 수요까지 함께 몰리는 분위기다.

가격 자체는 국민평형 기준으로 큰 차이가 나지 않지만, 조망이 확보된 세대라면 두 단지 모두 프리미엄이 붙는다는 공통점이 있다.

결국 둘 중 무엇이 낫다고 단정하기는 어렵다고 본다. 안정된 인프라와 넓은 평형을 원한다면 센텀파크가, 매일 바다를 보며 지내는 삶과 앞으로의 개발 기대감을 원한다면 광안쌍용이 더 맞는 선택이 될 것이다.

결국은 지금 내 생활 패턴과 앞으로 몇 년의 계획을 얼마나 구체적으로 그려보느냐에 달린 문제라고 생각한다.

아이도 한 명 가질 계획이 있다고 하니, 누가 봐도 직주근접이 유리한 조건이다.

그래서 두 사람은 정자동 느티마을을 리모델링해서 짓는 신축 단지를 오래전부터 기다려왔다고 한다.

그런데 그 사이에 서울 노량진 재개발 단지 청약에서 예비당첨을 받게 되면서 고민이 시작됐다. 순번이 아주 앞쪽은 아니지만, 그렇다고 가능성이 아예 없는 것도 아닌 애매한 위치라고 한다.

사실 이런 선택은 정답이 없다고 본다. 다만 몇 가지 기준으로 나눠서 보면 판단이 조금은 쉬워지지 않을까 싶다.

투자 관점에서 본다면…

서울, 그것도 재개발을 통해 새로 태어나는 지역은 확실히 시세 상승 여력이 크다고 생각한다.

노량진처럼 오랫동안 낙후된 이미지를 갖고 있던 지역이 신축 대단지로 바뀌는 과정에서는 초기 진입자가 누리는 프리미엄이 분명히 존재한다.

게다가 주변 재개발 구역까지 합쳐서 수만 세대 규모의 새로운 주거타운이 형성된다면, 상권과 인프라도 함께 좋아질 가능성이 높다.

이런 흐름만 보면 투자 목적으로는 서울 쪽에 무게가 실리는 게 사실이다.

반면 분당은 이미 완성된 신도시라서 폭발적인 상승보다는 안정적인 흐름을 보이는 편이라고 생각한다. 다만 분당 안에서도 신축이 워낙 귀하다 보니, 리모델링을 통해 새 아파트로 거듭나는 단지는 희소성 자체로 가치를 인정받을 수 있다고 본다.

실거주 관점에서 본다면, 이 부분에서는 생각이 좀 달라진다.

두 사람 모두 직장이 분당에 있는 상황에서 서울로 거주지를 옮긴다면, 출퇴근 시간이 왕복 한 시간 반 가까이 늘어날 수 있다.

게다가 아이를 계획하고 있다면 이야기는 더 복잡해진다.

육아기에는 부모 중 한 명이라도 직장과 가까운 곳에 사는 것이 체력적으로나 정신적으로나 훨씬 유리하다고 생각한다. 매일 반복되는 출퇴근 피로는 단순히 참고 넘길 수준이 아니라, 삶의 질 전반에 영향을 준다고 본다.

정자동 신축 단지는 역세권에 학교와 학원가, 생활 인프라까지 이미 갖춰져 있다는 장점이 있다.

반면 서울 재개발 지역은 완성되기까지 시간이 걸리고, 그 사이의 불편함도 감수해야 한다는 점을 무시할 수 없다.

절충안은 없을까?

개인적으로 흥미로웠던 접근은 매수와 거주를 분리하는 방법이다.

투자 가치가 높다고 판단되는 지역의 청약을 진행하되, 실제 거주는 직장과 가까운 곳에서 전세로 지내는 방식이다.

이렇게 하면 투자수익률과 생활 편의성이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있다고 생각한다. 다만 이 방법은 자금 여력과 대출 조건이 뒷받침돼야 가능한 선택이라, 모두에게 적용되는 정답은 아니라고 본다.

큰 규모의 신축 단지가 들어서면 상승장에서는 잘 오르지만 하락장에서는 낙폭도 크다는 우려를 종종 듣는다.

실제로 초대형 단지가 하락기에 가격 방어가 어려웠던 사례가 있었던 것도 사실이다. 하지만 이런 현상은 대단지 자체의 문제라기보다는 결국 입지의 문제라고 생각한다.

입지가 탄탄하다면 규모가 커도 수요가 꾸준히 받쳐주기 때문에 걱정할 부분은 아니라고 본다.

한 가지 더 짚고 싶은 부분은, 예비당첨은 확정된 당첨이 아니라는 점이다. 순번에 따라 실제로 계약까지 이어지지 않을 가능성도 충분히 있다.

그래서 너무 이른 시점부터 고민을 키우기보다는, 순번이 실제로 돌아왔을 때 그 시점의 조건을 놓고 다시 판단하는 것도 나쁘지 않은 방법이라고 생각한다.

반대로 기다리던 분당 신축 단지의 분양가가 예상보다 높게 나온다면, 그 또한 선택의 기준을 바꿀 만한 변수가 될 수 있다고 본다.

마무리하며, 결국 이런 고민은 재테크와 삶의 질 중 어느 쪽에 더 무게를 두느냐의 문제라고 생각한다.

숫자로만 보면 서울 재개발 쪽이 매력적으로 보일 수 있지만, 매일의 출퇴근과 육아 환경까지 고려하면 이야기가 달라질 수 있다.

정답은 각자의 상황에 달려 있다고 본다. 다만 이런 선택을 앞두고 있다면, 단순히 가격 상승 가능성만 보지 말고 앞으로 10년, 20년을 어떻게 살아갈지도 함께 그려보는 것이 좋겠다고 생각한다.

문제는 이 13억을 어디에 써야 하느냐였다.

선택지는 명확히 두 갈래로 갈렸다.

하나는 이 돈을 모두 끌어모아 서울 안에 있는 13억짜리 구축 아파트를 사서 바로 들어가 사는 것이었고, 다른 하나는 구성남(성남 원도심) 재개발 물건을 사두고 당분간 부모님 댁에 들어가 살면서 10년 가까이 몸테크를 하는 것이었다.

선택지 1 — 서울 구축, 지금 당장의 안정을 산다.

서울 구축을 선택하는 쪽은 무엇보다 지금 당장의 거주 안정을 우선순위에 둔 경우다. 아이를 키우는 입장에서는 학군이나 생활 인프라가 갖춰진 곳에서 흔들림 없이 정착하는 것 자체가 큰 가치를 지닌다.

재건축이나 재개발처럼 사업 진행 여부가 불투명한 변수에 기대지 않아도 되고, 서울이라는 입지 자체가 시간이 지나도 크게 흔들리지 않는 안전판 역할을 한다는 점도 매력적이다.

다만 이 선택에는 뚜렷한 한계도 있다고 생각한다. 가진 자금을 모두 쏟아붓는 구조이다 보니, 이후 추가로 자산을 불릴 실탄이 남지 않는다는 점이다.

30대 후반이라는 나이를 감안하면 자산 증식의 마지막 기회를 놓치는 셈이 될 수도 있다는 우려도 나올 법하다. 결국 이 선택은 ‘완재품을 사서 더 이상의 리스크를 지지 않겠다’는 태도에 가깝다고 본다.

선택지 2 — 구성남 재개발, 시간을 자산으로 바꾸는 베팅

두 번째 선택지인 구성남 재개발 투자는 성남 원도심에서 진행 중인 정비사업, 특히 신흥1구역이나 수진1구역 같은 곳을 염두에 둔 전략이다.

이 지역들의 특징을 짚어보면 다음과 같다.

신흥1구역은 성남시 수정구 신흥동 4900번지 일원에 위치하며, 지하철 8호선 수진역과 신흥역을 도보로 이용할 수 있는 역세권이다.

사업 시행자는 한국토지주택공사(LH)이며 2020년 정비구역 지정, 2021년 시행자 지정, 2022년 시공사 선정(GS건설·DL이앤씨·코오롱글로벌 컨소시엄)을 거쳐 최근 사업시행계획인가까지 마쳤다.

완공 시 3,754세대 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이며, 관리처분계획 인가와 이주, 착공까지는 앞으로도 몇 년의 시간이 더 필요한 상황이다.

바로 옆에 붙어 있는 수진1구역은 수정구 수진동 963번지 일원에 위치하며, 신흥1구역과 함께 성남 원도심 재개발의 양대 축으로 꼽힌다.

이곳 역시 LH가 시행을 맡고 있고 4,844세대 규모의 공동주택과 오피스텔이 들어설 예정이다. 두 구역이 나란히 개발되면서 완공 이후에는 합쳐서 1만 세대에 가까운 대규모 주거벨트가 형성될 것으로 보인다.

이런 재개발 물건을 매수해 몸테크를 하는 전략의 핵심은 ‘아이가 어릴 때가 아니면 다시는 오지 않을 기회’라는 판단이다.

아이가 초등학교 고학년, 중학교에 접어들면 거주 안정성이 훨씬 중요해지기 때문에, 육아 부담이 상대적으로 적은 지금이야말로 불편을 감수할 수 있는 유일한 시기라는 논리다. 다만 이 전략에는 명확한 리스크도 따른다.

사업시행인가나 관리처분인가 단계를 지난 구역은 사업이 엎어질 가능성이 크게 줄어들지만, 재개발은 원래 사이클 자체가 길다. 착공까지 10년, 입주까지는 12~15년을 내다봐야 하는 경우가 흔하고, 그 사이 공사비 상승이나 조합원 분담금 문제로 갈등이 불거지는 사례도 드물지 않다.

실제로 이 두 구역에서도 조합원 분양가를 둘러싼 진통이 있었던 것으로 알려져 있다.

몸테크 기간, 어디서 버틸 것인가?

재개발을 선택한다면 매수 이후 준공까지의 공백 기간을 어떻게 메울지가 또 다른 숙제가 된다. 부모님 댁에 들어가 사는 것이 경제적으로는 가장 유리하지만, 성인이 된 자녀 입장에서 이 결정을 실행에 옮기기란 생각만큼 쉽지 않다는 점도 눈여겨볼 만하다.

실제로 비슷한 선택을 해본 사람들의 경험을 들어보면, 아이가 있는 상태에서 반전세나 월세로 다른 지역을 전전하며 버티는 것이 이론보다 훨씬 고되다는 반응이 많았다.

이 공백기를 메우는 대안으로는 몇 가지 방향이 거론된다.

첫째는 매수한 재개발 구역과 가까운 곳에서 시세보다 저렴한 전월세를 구해 버티는 방법이다.

둘째는 직장 접근성을 기준으로 하남 미사, 구리, 광명처럼 준신축이나 신축 갭투자가 아직 가능한 지역을 반전세로 활용하는 방법이다.

특히 하남 미사는 예산 대비 학군과 생활 인프라가 준수해 아이를 키우기에 나쁘지 않다는 평가가 있었고, 구리는 투기과열지구가 아니라서 미리 갭으로 매수해 전세를 놓는 방식도 가능하다는 이야기가 나왔다.

셋째는 아예 다른 재개발 초기 단계 지역, 이를테면 사당이나 상도동 일대의 정비구역에 신축급 빌라를 매수해 2년 실거주 후 전세를 놓고 친정이나 시가 근처로 옮기는 방식이다.

이 경우 미래 입지 가치는 사당·상도가 구성남보다 높게 평가되지만, 지금 진입하면 완공까지 최소 10년, 길게는 15년을 봐야 한다는 점에서 결국 몸테크 기간의 총량은 크게 다르지 않다는 지적도 있었다.

또 하나 흥미로웠던 관점은 분당 재건축 카드였다. 13억이라는 예산으로는 작은 평수밖에 노릴 수 없지만, 분당이라는 입지 자체가 시간이 지날수록 우상향할 가능성이 높다는 의견이다. 다만 직장과의 거리가 맞지 않으면 현실적으로 선택하기 어려운 옵션이라는 한계도 있다.

이 사례를 곱씹어보면 결국 핵심 변수는 세 가지로 압축된다고 생각한다.

나이, 보유 자금의 여유, 그리고 아이의 나이다.

나이가 40대에 가깝고 종잣돈에 여유가 있다면 굳이 불확실성을 떠안기보다 서울 구축을 매수해 실거주 안정을 확보하는 편이 합리적이라는 의견이 많았다.

반대로 30대 초반이고 아이가 아직 어리다면, 지금이 아니면 다시 오지 않을 기회라는 관점에서 재개발 몸테크에 도전해볼 만하다는 시각도 상당했다.

30대 후반이라는 나이는 이 두 기준 사이에서 애매하게 걸쳐 있는 지점이라, 사람마다 조언이 크게 갈렸던 것도 어쩌면 당연한 결과였다.

한 가지 분명한 것은, 재개발 투자를 선택하더라도 이미 사업시행인가나 관리처분인가 단계를 지난 구역이라면 초기 재개발에 비해 사업 좌초 리스크는 현저히 낮다는 점이다.

LH 같은 공공기관이 시행자로 참여하는 구역은 민간 조합 방식보다 사업 추진 속도와 안정성 면에서 유리하다고 평가받는다.

다만 안정성이 높아진 만큼 매매가도 이미 상당히 오른 상태이기 때문에, ‘싸게 사서 크게 버는’ 재개발 투자의 매력은 예전만 못하다는 점도 함께 고려해야 할 부분이다.

결국 정답은 하나로 정해져 있지 않다고 본다. 당장의 거주 안정을 살 것인가, 시간을 견디는 대가로 미래의 시세차익을 살 것인가.

이 질문에 대한 답은 각자가 처한 자금 사정과 가족 상황, 그리고 무엇보다 불편함을 얼마나 오래 견딜 수 있는지에 대한 자기 자신의 성향에 달려 있다고 생각한다.

이 글은 투자를 권유하는 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 본인에게 있다. 시장의 다양한 관점 중 하나로 참고만 해주길 바란다.