강남 인접지 재건축·재개발 단지를 놓고 어디가 더 나은 선택인지 고민하는 경우를 자주 접하게 된다.
그중에서도 서초구 방배동의 방배13구역과 동작구 흑석동의 흑석9구역을 두고 비교하는 사례가 눈에 띄었는데, 두 곳 모두 초기 투자금이 크게 차이 나지 않는다는 점에서 실제로 헷갈릴 만하다고 생각한다.
먼저 두 구역의 기본 정보를 짚어보면 이해가 쉬워진다.
방배13구역은 서울 서초구 방배동 541-2번지 일대에 들어서는 단지로, 정비사업 명칭은 방배포레스트자이이다.
지하철 2호선 방배역과 2·4호선 사당역 사이에 위치해 있고, 지하 4~6층 지상 22층 규모로 30여 개 동, 2,200여 세대가 조성될 예정이다.
방현초, 이수초, 이수중, 동덕여중, 동덕여고, 상문고 등 학교가 가까이 있고 매봉재산, 방배근린공원 같은 녹지도 풍부한 편이다.
흑석9구역은 서울 동작구 흑석동 90번지 일대로, 단지명은 ‘디에이치 켄트로나인’이다. 9호선 흑석역 인근에 자리하고 있으며 지하 7층 지상 25층, 20개 동, 1,540세대 규모로 지어진다.
시공은 현대건설이 맡았고 한강과 서달산을 모두 조망할 수 있는 입지라는 점이 가장 큰 강점으로 꼽힌다. 입주는 2029년 상반기를 목표로 하고 있다.
두 단지를 직접 비교해보면 단순히 강남이냐 한강이냐의 문제로만 보기는 어렵다고 본다.
흔히 한강 조망을 가진 쪽이 더 좋아 보일 수 있지만, 한강뷰는 어디까지나 부가적인 가치이지 그 자체로 입지의 우열을 가르는 절대적인 기준은 아니라고 생각한다.
학군, 교통, 생활 인프라, 그리고 향후 시세 상승 여력까지 종합적으로 따져봐야 진짜 비교가 가능해진다고 본다.
실제 투자금 구조를 살펴보면 차이가 더 명확하게 드러난다.
방배13구역의 경우 전용 59㎡를 배정받는 조건의 초기 투자금은 약 23억 원, 입주 시점까지 들어가는 총 투자금은 약 30억 원 수준으로 알려져 있다. 전용 84㎡로 가면 초기 투자금이 26억 5천만 원, 총 투자금은 36억 6천만 원까지 올라간다.
반면 흑석9구역의 전용 84㎡는 초기 투자금이 23억 5천만 원, 총 투자금은 25억 3천만 원 선으로 형성돼 있다고 한다.
같은 평형 기준으로 보면 방배13구역 쪽 총 투자금이 10억 원 이상 더 높게 잡혀 있는 셈이고, 실제 국민평형 거래가 38억 원대까지 나온 사례도 있었다고 한다.
이렇게 금액 차이가 나는 이유는 단순하다고 생각한다.
흑석9구역은 이미 관리처분을 거쳐 착공에 들어간 단계로 입주까지 남은 시간이 상대적으로 짧은 반면, 방배13구역은 공사가 이제 막 시작된 초기 단계이기 때문에 금융비용과 사업 리스크가 더 크게 반영될 수밖에 없다고 본다.
그럼에도 방배13구역의 초기 투자금이 20억 원대로 비교적 낮게 형성된 이유는, 이 가격대에서 강남권 대단지이면서 입주 시기가 확정된 재건축 매물이 사실상 유일하기 때문이라고 본다. 그만큼 수요가 꾸준히 따라붙을 수밖에 없는 구조라고 생각한다.
한 가지 흥미로운 부분은 같은 방배동 안에서도 입주를 앞둔 방배5구역과 방배13구역의 가격 차이가 크지 않다는 점이다.
두 구역은 입주 시점이 3~4년 가까이 차이가 나는데도 가격이 비슷하게 형성돼 있는데, 이는 방배5구역에 다주택자 매물 위주의 급매가 섞여 있어 상대적으로 저렴해 보이는 착시 효과일 가능성이 크다고 본다.
입주가 가까워질수록, 그리고 시장 상황이 바뀔수록 두 구역의 가격 격차는 다시 벌어질 수 있다고 생각한다. 다만 방배13구역처럼 사업 초기 단계인 곳은 분담금이 추가로 늘어날 가능성도 함께 염두에 둬야 한다고 본다.
결국 방배13구역과 흑석9구역은 같은 선상에 놓고 단순 비교하기보다, 각자가 중요하게 생각하는 가치 기준으로 판단하는 게 맞는 접근이라고 생각한다.
강남 접근성과 향후 입지 프리미엄을 우선한다면 방배13구역이, 한강 조망과 비교적 빠른 입주 시점을 우선한다면 흑석9구역이 더 끌리는 선택이 될 수 있다고 본다.
25억 원 안팎의 자금으로 강남 인접 재건축에 들어갈 수 있는 기회 자체가 흔치 않다는 점에서, 두 곳 모두 충분히 고민해볼 가치가 있는 단지라고 생각한다.