두 단지 모두 수성구 내에서 신축 프리미엄을 누리고 있고, 각자의 강점이 뚜렷해서 어느 쪽이 더 나은 선택인지 쉽게 판단하기가 어렵다.

지금 기준으로 매수 가능한 호가를 보면 범뜰이 13억 안팎, 만자르가 14억 안팎으로 약 1억 정도의 가격 차이가 있다.

실거래가 기준으로는 범뜰이 11~12억, 만자르가 13억 중반대를 형성하고 있다. 그렇다면 이 두 단지, 앞으로 어느 쪽이 더 많이 오를까…?

수익률로만 보면 범뜰이 앞섰다.

최근 2~3년간의 상승 흐름을 자본 수익률 관점에서 살펴보면 범뜰이 꽤 인상적인 수치를 보여준다.

입주 초기 8억 중반대였던 실거래가가 12억을 훌쩍 넘기며 46% 안팎의 상승률을 기록했다.

만자르는 10억 초반에서 13억 중반까지 올라 34% 수준의 상승률을 보였다. 절대 금액으로는 만자르가 더 비싸지만, 투자한 돈 대비 얼마를 벌었냐는 질문에는 범뜰이 더 유리한 답을 내놓는다.

이런 현상은 어느 정도 자연스러운 흐름이기도 하다.

8~9억대 실수요 자금이 10억 이상 시장보다 훨씬 두텁기 때문에, 범뜰처럼 진입 가격이 낮은 단지는 수요가 활발하다.

실제로 같은 기간 거래량을 비교해보면 범뜰이 만자르보다 약 3배 가까이 많은 수요를 기록했다.

그래도 절대 가격은 만자르가 높다.

그렇다고 만자르를 낮게 볼 수는 없다. 두 단지 사이에 1.5억에서 2억의 가격 차이가 지금도 유지되고 있다는 사실 자체가 의미 있다. 시장이 만자르에 그만큼의 프리미엄을 인정하고 있다는 뜻이기 때문이다.

가장 큰 이유 중 하나는 브랜드와 학군이다.

만자르는 GS건설의 자이르네 브랜드로, 수성구 내에서도 학세권 핵심 입지인 범어4동·만촌3동(속칭 범4만3) 지역에 자리를 잡았다.

단지 내에 대청초등학교가 바로 붙어 있는 초품아 구조이고, 반경 1.5km 안에 경신고, 대륜고, 경북고 등 명문 학교가 밀집해 있다. 또한 단지 인근 학원가 접근성도 수성구 상급이다.

반면 범뜰은 범어초등학교가 도보 거리에 있지만 학교를 건너가야 하는 구조이고, 중학교 배정의 경우 동중 배정이 주를 이루는 상황이다.

만자르도 동부중이나 시지 배정 리스크가 전혀 없는 건 아니지만, 대류중·영남공고 인접이라는 점에서 학군 프리미엄은 여전히 만자르 쪽에 무게가 실린다.

각자의 핵심 호재를 비교해 보면…

지금 범뜰을 주목하는 이유는 단연 도시철도 4호선이다.

4호선이 개통되면 범뜰 인근은 3호선과 4호선 환승역 생활권이 되고, 동대구역까지의 접근성이 대폭 개선된다. 다만 아직 착공 전이라 기대감이 선반영된 측면도 있고, 배차 간격이나 노선 구성에 따라 실질적인 영향이 달라질 수 있다는 점은 감안해야 한다.

만자르 측에서는 수성32구역 재개발 분양을 중요한 호재로 본다.

분양 흥행이 가시화될 경우 만촌 일대 전체의 위상이 올라가고, 연호지구 개발과 맞물리면 만촌–연호–알파시티로 이어지는 벨트가 형성될 수 있다.

실제로 수성구의 동쪽 축이 꾸준히 주목받는 배경에는 이런 대규모 개발 밑그림이 깔려 있다.

두 단지를 선택하는 수요층이 다르다.

재미있는 건 두 단지를 선택하는 층위가 조금 다르다는 점이다.

범뜰 쪽은 유아·초등 자녀를 둔 30대 부부들이 교통과 환경을 이유로 선호하는 경향이 있다. 동대구로와 가까운 생활 편의성, 수성못이나 들안길로의 접근성, 동대구역을 통한 서울 접근성 등이 장점으로 꼽힌다.

만자르는 중학교 이상 자녀를 둔 40대 이상 수요층에서 두드러진다. 학원가를 중심으로 한 교육 인프라가 여전히 가장 강력한 매수 이유다.

가격이 더 높음에도 불구하고 꾸준히 거래가 이루어지는 건 그만큼 수요 기반이 탄탄하다는 의미다.

지금 당장 어느 단지가 더 많이 오를지를 딱 잘라 말하기는 어렵다.

단기적으로는 4호선 착공이라는 모멘텀이 가시화될 경우 범뜰의 상승 탄력이 더 강하게 나타날 수 있다.

반면 시간이 흐를수록 브랜드, 학군, 입지 프리미엄을 바탕으로 한 만자르의 가격 방어력은 더욱 공고해질 가능성이 높다.

결국 이 비교는 지금 당장의 수익률 게임이냐, 장기적 입지 가치냐라는 선택의 문제에 가깝다.

투자 목적이 크다면 진입 가격이 낮고 수익률 개선 여지가 있는 범뜰을, 실거주와 자녀 교육 환경까지 고려한다면 만자르가 여전히 강력한 선택지다.

두 단지가 함께 올라가는 흐름 속에서, 각자의 강점이 서로를 자극하며 수성구 전체 시장을 끌어올리고 있다는 사실 자체가 이 지역의 저력이 아닐까 싶다.

이 글은 투자를 권유하는 글이 아니며, 모든 투자의 책임은 본인에게 있다. 시장의 다양한 관점 중 하나로 참고만 해주길 바란다.