문제는 아이가 어릴 때와 달리 은퇴 시점이 코앞으로 다가왔다는 점이다. 부부 중 한 명이라도 5년 안에 퇴직을 앞두고 있다면, 지금 잘 벌어들이는 소득만 믿고 대출을 억지로 늘리는 건 위험할 수밖에 없다.

이런 상황에서 고민하게 되는 대표적인 세 곳이 바로 잠실 르엘, 잠실 리센츠, 그리고 판교 봇들마을8단지다. 세 단지는 성격이 완전히 달라서 무엇을 우선순위에 두느냐에 따라 선택이 싹 갈린다.

먼저 잠실 르엘은 옛 미성아파트와 크로바맨션을 함께 재건축해서 2026년 초부터 입주가 시작된 따끈따끈한 신축 아파트다.

롯데건설의 고급 브랜드인 르엘을 잠실에 처음 적용한 곳답게 스카이브릿지나 2.6미터에 달하는 높은 천장, 중앙공원과 실내 수영장 같은 고급 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

지하 통로로 잠실역과 상가가 바로 연결되어 비 한 방울 안 맞고 롯데월드몰이나 백화점을 다닐 수 있다는 점도 살면서 느끼는 만족도가 아주 높을 만한 요소다.

다만 새 아파트가 주는 매력이 큰 만큼 가격 부담도 엄청나다.

청약할 때만 해도 현금 12억 원 이상이 필요한데 10만 명 넘게 몰렸을 정도로 인기가 많았던 곳이니, 근처 오래된 아파트들과의 가격 차이는 쉽게 줄어들지 않을 것 같다.

재미있는 건 이 가격 차이를 단순히 너무 비싸다라고만 볼 게 아니라 일종의 이자 비용 개념으로 바꿔서 바라볼 수도 있다는 점이다. 만약 새 아파트와 오래된 아파트의 가격 차이가 10억 원이라면, 매년 그 10억 원에 대해 연 5% 정도의 이자를 더 내면서 사는 셈으로 볼 수 있다.

그렇다면 매년 두 아파트의 시세 차이가 이 이자 비용보다 더 벌어져야 새 아파트에 들어간 게 비용 면에서 손해가 아닌 셈이 된다. 이렇게 계산해 보면 새 아파트 프리미엄에 대해 훨씬 더 냉정하게 따져볼 수 있게 된다.

반면 잠실 리센츠는 2008년에 입주한 아파트로, 잠실을 대표하는 대단지 중 하나다. 무려 5천 세대가 넘는 엄청난 규모답게 단지 안에 상가와 학교, 온갖 편의시설이 잘 갖춰져 있고 지하철역과도 바로 연결되어 있어 살기 참 편리하다. 다만 단지가 너무 크다 보니 안쪽 동에 살면 지하철역까지 걸어가는 시간이 제법 오래 걸릴 수 있고, 지어진 지 조금 지나다 보니 요즘 나온 신축에 비하면 집 구조나 천장 높이가 살짝 아쉽기도 하다.

그래도 새 아파트와의 가격 차이나 집을 살 때 들어가는 세금, 복비 같은 초기 비용을 생각하면 신축과 리센츠의 가격 격차가 여기서 더 무작정 벌어지기는 어렵다는 의견도 많다. 이미 검증된 가격대 안에서 현실적이고 합리적인 선택이 될 수 있다는 뜻이다.

물론 로열층 기준으로 33억 원 안팎은 생각해야 하고, 여기에 세금과 복비 등 추가 비용까지 합치면 들어가는 자금이 결코 적지 않으니 자금 계획을 짤 때 절대 소홀히 해서는 안 된다.

판교 봇들마을8단지도 매력적인 대안이다.

2009년에 들어선 단지로 주로 40평형대 큰 평수로 이루어져 있다. 연식은 리센츠와 비슷해 보이지만, 처음부터 발코니를 넓게 쓰는 확장형으로 지어져 실제 집 내부가 아주 넓고 천장도 높아서 개방감이 좋다. 단지 내 상가도 깔끔해서 주차나 이용이 편리하다는 점도 실거주할 때 크게 와닿는 장점이다.

특히 교통 쪽 매력이 눈에 띄는데, GTX-A와 신분당선을 둘 다 이용할 수 있는 데다 앞으로 경강선까지 들어오면 완벽한 역세권이 된다. 강남이나 여의도, 서울역 같은 주요 회사 밀집 지역까지 10~20분 만에 갈 수 있다는 건 맞벌이 부부에게 최고의 메리트다.

만약 판교테크노밸리로 출퇴근한다면 매일 아끼는 출퇴근 시간 덕분에 삶의 질이 훨씬 올라갈 것이다. 문제는 역시 자금이다.

40평형 기준으로 집값만 최소 33억 원 정도이고, 세금과 복비로 1억 5천만 원쯤 더 들다 보니 실제로 필요한 돈은 35억 원에 가까워진다. 만약 가진 돈이 30억 원 정도라면 대출을 끌어모아도 살짝 아슬아슬할 수 있다.

신용대출까지 쥐어짜서 사야 하는 상황이라면 집을 사고 나서의 생활비나 자금 여유까지 신중히 계산해 봐야 한다.

세 단지를 견주어 볼 때 놓쳐서는 안 될 숨은 변수가 바로 나중에 쉽게 현금으로 바꿀 수 있느냐, 즉 환금성이다.

부동산은 사서 사는 것도 중요하지만 필요할 때 제값 받고 쉽게 팔 수 있느냐가 핵심인데, 여기서 서울 대단지 아파트의 힘이 드러난다.

실제 시장이 조용하고 거래가 거의 없던 비수기 때를 떠올려보면 잠실 30평대가 판교 40평대보다 훨씬 쉽게 거래되는 편이었다. 집값이 오를 때의 시세만 볼 게 아니라 침체기에도 제때 잘 팔릴 수 있는지를 꼭 따져봐야 한다.

세 단지 말고 다른 대안을 찾는다면 분당 정자동 일대의 리모델링이나 재건축 아파트도 살펴볼 만하다. 정자역 근처 느티마을 단지를 리모델링하는 아파트 같은 곳은 교통도 좋고 학군도 훌륭해서 관심이 간다.

다만 일반분양 물량이 적어 청약 당첨을 장담할 수 없고, 청약만 기다리다가 다른 아파트 시세가 먼저 뛰어버릴 위험도 있다. 신축을 원한다면 탐나지만 당첨되면 좋고 안 되면 다른 대안을 찾는 플랜 B 정도로 생각하는 게 현실적이다.

세 단지는 저마다 장단점이 뚜렷하다.

잠실 르엘은 새 아파트가 주는 만족감과 미래 가치에, 잠실 리센츠는 검증된 대단지의 편리함과 비교적 안정적인 가격대에, 판교 봇들마을8단지는 널찍한 평수와 출퇴근의 편리함에 강점이 있다.

자금 여력이 충분해서 미래 가치를 우선으로 본다면 잠실 르엘이 당기겠지만, 안정적인 환경에서 편하게 살고 싶다면 리센츠가 무난한 선택이 될 수 있다. 반대로 출퇴근 시간을 아끼고 넓은 집에서 여유롭게 살고 싶다면 판교 봇들마을8단지도 아주 매력적인 카드다.

결국 정답이 딱 정해져 있는 건 아니다. 다만 어떤 선택을 하든 집값 외에 세금과 복비 같은 부대비용까지 꼼꼼히 챙겨서 여유 자금을 남겨두어야 한다.

무엇보다 지금 소득만 믿을 게 아니라 몇 년 뒤 벌이가 줄어들 시점까지 미리 계산해서 대출 규모를 정하는 게 안전한 첫 집 마련의 핵심이라는 생각이 든다.