부산 해운대구 재송동의 더샵센텀파크(1차·2차)는 입주한 지 벌써 20년이 넘었다.
처음 지어질 때만 해도 부산에서 가장 높은 아파트로 큰 화제를 모았던 곳인데, 지금도 부산 부동산 이야기가 나올 때면 어김없이 이름이 등장하곤 한다.
신축 아파트가 계속 들어서는 센텀 한복판에서, 이제는 꽤 오래된 이 단지가 왜 여전히 사람들의 관심을 받는지 개인적인 생각을 정리해본다.
이 아파트는 벽이 건물을 지탱하는 벽식 구조로 지어졌다. 그러다 보니 기둥으로 건물을 세운 구조보다 배관이나 전선을 바꾸는 공사가 까다롭다는 말이 많다.
게다가 땅 크기에 비해 이미 건물을 너무 빼곡하게 올린 상태(용적률 550% 이상)라, 아파트를 헐고 다시 짓는 재건축으로 수익성을 내기는 사실상 어렵다는 평가가 지배적이다. 결국 ‘새 아파트로 완전히 다시 태어나는’ 길은 힘들고, 지금 있는 건물을 얼마나 오랫동안 잘 관리하며 쓰느냐가 핵심인 셈이다.
하지만 조금만 더 생각해보면 2000년대 이후에 지어진 아파트 중에서 재건축이 쉬운 곳은 사실 그리 많지 않다. 옛날 주공아파트처럼 낮게 지었던 시절과 달리, 이 시기 이후 단지들은 처음부터 높고 밀도 있게 지어졌기 때문이다.
그렇다면 재건축이 어렵다는 이유 하나만으로 이 단지의 가치를 낮게 보는 게 과연 맞을까 싶다.
결국 아파트에 남는 건 위치, 즉 입지다.
더샵센텀파크가 자리 잡은 곳은 센텀시티의 중심부다. 벡스코와 신세계백화점, 영화의전당을 걸어서 이용할 수 있고, 수영강 산책로도 바로 연결된다. 여기에 센텀초등학교와 센텀중학교를 품고 있는 학군까지 갖췄다.
특히 센텀중학교는 부산에서도 손꼽히는 선호 학군이라, 아이를 키우는 학부모 입장에서는 쉽게 포기하기 어려운 매력이다.
최근에는 만덕과 센텀을 잇는 지하 고속도로가 열렸고, 수영강을 건너는 보행 다리도 개통했다. 해운대구청 신청사 이전이나 근처 수영1구역 재개발 같은 큼직한 개발 소식도 계속 이어지고 있다.
오래된 아파트라는 단점에도 불구하고, 이런 뛰어난 위치와 주변 환경이 집값을 든든하게 지켜주고 있는 것이다.
물론 센텀 주변에 멋진 고급 신축 아파트들이 계속 들어서고 있으니, 연식 면에서는 밀릴 수밖에 없다. 하지만 신축도 시간이 흐르면 결국 헌 아파트가 된다. 그렇게 시간이 흘렀을 때 승부를 가르는 건 결국 입지다. 서울만 봐도 재건축이 오랫동안 미뤄져 온 은마아파트나 목동 단지들이 입지의 힘 하나만으로 신축 못지않은 가치를 지켜온 사례를 쉽게 찾아볼 수 있다.
다만 이런 흐름이 유지되려면 전제 조건이 있다.
서울 잠실의 주요 대단지들처럼, 꼭 재건축이 아니더라도 건물 내부나 시설을 대대적으로 보수하고 꾸준히 관리해 가치를 유지해야 한다는 점이다.
더샵센텀파크는 지상에 차가 다니지 않는 공원형 구조에 지하주차장과 엘리베이터가 바로 연결되어 있어, 건물을 보수하거나 리모델링하기에 기본 조건은 꽤 좋은 편이다. 다만 2,752세대나 되는 대단지이다 보니 주민들의 의견을 하나로 모으는 데 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점은 앞으로 해결해야 할 숙제다.
2005년 입주 때부터 지금까지 시세 흐름을 보면, 중간중간 가격이 떨어지며 조정을 받기도 했지만 결국 다시 회복하면서 천천히 오르는 모습을 보여왔다.
최근 시세를 봐도 34평형은 11억 원대 후반, 40평형은 13억 원대 후반, 50평형은 16억 원대, 대형인 69평형은 24억 원을 넘는 선에서 거래되고 있다. 20년이 넘은 오래된 아파트치고는 여전히 굳건한 가격대를 유지하고 있는 셈이다.
재건축이 어렵다는 단점 하나만 보면 미래가 불안해 보일 수도 있다. 하지만 아파트 가치를 결정하는 건 건물의 나이뿐만 아니라 위치, 주변 편의시설, 학군 같은 요소들이 더 크다.
센텀시티라는, 부산에서 대체하기 힘든 중심에 있다는 사실은 앞으로도 이 단지의 가장 강력한 무기가 될 것이다. 물론 신축과의 격차를 줄이고 가치를 계속 지켜나가려면, 대대적인 보수나 리모델링 같은 관리 노력이 꾸준히 이어져야 하겠지만 말이다.
이 글은 개인적인 분석과 생각을 정돈해 본 것이며 특정 단지의 투자를 권유하는 글이 아니다. 부동산 투자는 항상 최신 시세와 현장 상황을 직접 확인하고 신중하게 판단해야 한다.