대전 서남부권에서 요즘 가장 많이 오르내리는 단지 이름이 있다면 단연 도안 자이 센텀리체일 것이다.
대전광역시 유성구 용계동 267-3번지 일원에 들어서는 이 단지는 GS건설이 시공을 맡았고, 지하 2층부터 지상 최고 42층 규모에 총 2,293세대 대단지다.
이 중 일반분양 물량만 1,780세대에 달하니 규모 면에서는 도안신도시에서도 손에 꼽힐 만한 프로젝트다.
그런데 이 단지를 둘러싸고 꽤 오래된 논쟁거리가 하나 있다. 바로 대전교도소 문제다.
교도소까지의 거리, 숫자보다 맥락이 중요하다.
지도를 열고 도안 자이 센텀리체 예정 부지와 대전교도소 사이를 측정해보면 직선거리로 약 1.2킬로미터 안팎이 나온다. 차를 타고 실제 도로로 이동하면 3킬로미터를 훌쩍 넘는 거리다. 같은 생활권 안에 있다고 보기 어려운 수치다.
물론 직선거리가 짧은 건 사실이다. 하지만 거리보다 더 중요한 건 실제 생활에서 얼마나 체감되느냐일 것이다. 현재 도안 2단계에 이미 입주해 있는 단지들, 예를 들어 드리움이나 원앙 같은 아파트 대부분에서는 교도소가 시야에 들어오지도 않는다고 한다.
교도소 출입구 자체가 드리움 방향으로 나 있고, 주거 단지와 실질적인 생활 동선이 겹치는 일이 거의 없다는 이야기다.
서울 송파구에 동부구치소가 있어도 주변 집값이 영향을 크게 받지 않는 것처럼, 거리와 차폐 환경이 갖춰진다면 심리적 거부감이 실제 생활 불편으로까지 이어지지는 않는 경우도 많다.
안양시 평촌신도시 인근에 교도소가 버티고 있는 상황에서도 그 주변 아파트들은 꾸준히 완판 기록을 세워왔고, 집값 역시 탄탄하게 유지되고 있다는 점을 떠올리면 교도소 인근이라는 이유만으로 단지의 가치를 낮게 보는 시각은 재고가 필요하다고 본다.
이전 문제, 이번엔 다를까?
대전교도소 이전 논의는 벌써 20년이 넘는 역사를 가지고 있다. 1984년 현재 위치인 유성구 대정동으로 옮겨온 이후, 도안신도시 개발이 본격화되면서 이전 필요성이 계속해서 제기돼 왔다.
2017년에는 유성구 방동이 이전지로 확정됐고, 2022년에는 법무부·대전시·LH 3자 협약까지 체결됐다. 그러나 경제성 문제로 인해 사업이 몇 차례 제동이 걸렸다.
그러다 최근 상황이 달라졌다. 법무부 BTL 방식과 LH 위탁개발을 혼용하는 방식으로 사업 추진 방향이 최종 결정됐고, 법무부는 사업자 공모에도 착수했다.
신축 교도소는 유성구 방동 240번지 일원 53만㎡ 부지에 수용인원 3,200명 규모로 조성될 예정이며, 총사업비는 약 8,090억 원으로 추산된다. 2031년 착공, 2034년 준공을 목표로 추진되고 있다.
물론 사업자 선정 이후에도 개발제한구역 관리계획 변경, 국유재산 심의, 토지 보상 등 해결해야 할 절차가 남아 있다. 그렇다고 이전이 불가능하다고 단정하기도 어렵다.
과거와 달리 이번에는 사업 방식이 구체적으로 결정됐고, 관계 기관 간 실무 협의도 진행되고 있다는 점에서 분위기는 분명히 달라졌다.
교도소 이전이 이 단지에 미칠 영향…
교도소가 이전된 이후를 상상해보면 오히려 흥미로운 그림이 그려진다. 교도소 부지와 그 인근에 자리한 옛 충남방적 부지까지 개발에 들어가는 것이 도안 3단계 사업의 핵심인데, 충남방적 부지 면적은 교도소 면적을 훨씬 웃돈다.
이 일대가 통째로 새로운 개발 국면에 진입한다면, 그 수혜를 가장 가까이에서 누릴 수 있는 곳이 바로 도안 2단계 단지들이다. 교도소가 빠져나간 자리에 어떤 시설이 들어서느냐에 따라 단지의 미래 가치가 크게 달라질 수 있다는 이야기다.
도안 자이 센텀리체의 분양가는 74㎡ 기준 약 4억 7천만 원대, 84㎡ 기준 약 5억 3~4천만 원대 수준이다. 분양가 상한제가 적용된 덕분에 시장가보다 낮은 수준에서 책정됐다는 평가도 있다.
입지적으로는 트램 용계역 예정지까지 도보 5분 거리이고, 트램 개통 후에는 유성온천역까지 10분, 정부청사역까지 21분 이동이 가능할 것으로 전망된다.
단지 인근 초·중·고교 부지가 계획돼 있고, 중앙공원과 서남부종합스포츠타운 조성도 예정돼 있다.
다만 2027년을 전후한 대전 입주 물량이 상당한 편이라 단기 시세 흐름은 지켜볼 필요가 있다. 도안 자이가 입주하는 시점에 인근 시장이 어떤 상태인지, 교도소 이전이 어느 단계까지 진행됐는지가 가격 방향을 결정하는 핵심 변수가 될 것이다.
교도소가 옆에 있다는 사실 자체를 무시하거나 과장할 필요는 없다. 그보다는 그 사실이 실제 생활에 어느 정도 영향을 미치는지, 그리고 앞으로 그 환경이 어떻게 달라질지를 냉정하게 따져보는 게 맞는 순서다.
지금 이 단지를 바라보는 시선이 너무 부정적이거나 반대로 너무 장밋빛이라면, 어느 쪽도 현명한 판단의 출발점이 되기 어렵다고 생각한다.
개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.