지난 몇 년 사이 광명시 철산동은 재건축 이슈로 가장 뜨거운 동네 중 하나가 되었다고 생각한다.
특히 최근 철산주공13단지와 철산자이더헤리티지를 놓고 어느 쪽이 더 나은 선택인지에 대한 고민을 접하게 됐는데, 이 두 단지를 비교해보면 단순한 시세 차이를 넘어 투자 성향에 따라 답이 완전히 갈리는 흥미로운 사례라고 본다.
두 단지, 어떤 곳인가
철산주공13단지는 1986년에 입주를 시작한 2,460세대 규모의 오래된 주공아파트다. 철산역과 바로 붙어 있는 초역세권 입지를 갖고 있고, 최근 조합설립인가를 받으면서 재건축 사업이 본궤도에 올랐다.
재건축이 완료되면 지하 3층~지상 최고 49층, 19개동, 3,719세대 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이라고 한다. 다만 지금은 사업시행인가, 관리처분, 이주, 착공, 준공까지 거쳐야 할 절차가 많이 남아있는 초기 단계의 재건축 단지라는 점을 짚어두고 싶다.
반면 철산자이더헤리티지는 원래 철산주공 8, 9단지였던 곳을 GS건설이 재건축해 2025년 5월 입주를 시작한 신축 대단지다.
3,804세대 규모이고 커뮤니티 시설과 조경이 잘 갖춰져 있어 광명 내에서도 대장 아파트로 꼽히는 곳이라고 생각한다.
분양 당시에는 고분양가 논란으로 한동안 미분양이 있었지만, 이후 시장 분위기가 바뀌면서 입주권 거래가가 크게 오른 이력이 있다.
가격 차이, 어떻게 봐야 할까?
전용 84 기준으로 두 단지의 실거래가는 3~4억 정도 벌어져 있다고 알려져 있다. 이 차이만 보면 구축인 철산주공13단지가 훨씬 저렴해 보이지만, 그 이유를 따져보면 단순 비교가 어렵다고 생각한다.
재건축이 끝나야 신축이 되는 구조이기 때문에, 지금 저렴한 가격에는 앞으로 최소 10년 가까이 걸릴 수도 있는 시간과 그 사이에 발생할 수 있는 불확실성이 함께 포함돼 있는 셈이다.
여기에 재건축 추가분담금 문제도 빼놓을 수 없다고 본다.
조합원이 부담해야 할 분담금은 공사비 상승에 따라 계속 늘어날 가능성이 크고, 실제로 최근 몇 년 사이 건설 자재비와 인건비가 크게 오르면서 여러 재건축 현장에서 당초 예상보다 분담금이 늘어난 사례가 적지 않았다.
그렇다 보니 지금 시점에서 분담금을 1억 원 안팎으로 낙관적으로 계산하는 것은 다소 희망적인 시나리오에 가깝다고 생각한다.
구축 재건축 단지에 투자할 때 가장 크게 고려해야 할 부분은 실거주, 이른바 몸테크라고 본다. 조합설립부터 이주, 철거, 착공, 준공까지 이어지는 과정은 짧아도 10년, 길면 15~20년까지 걸릴 수 있는 긴 여정이다.
이 기간 동안 주차난, 난방 문제, 노후화된 시설 등 생활의 질이 떨어지는 부분을 감수해야 한다. 특히 자녀가 있는 가정이라면 이 기간의 불편함이 체감상 훨씬 크게 다가올 수 있다고 생각한다.
또한 재건축 사업은 중간에 조합 내부 갈등, 시공사와의 공사비 분쟁, 인허가 지연 등 다양한 변수로 인해 계획보다 늦어지는 경우가 흔하다.
최근 몇 년 사이 시공사가 공사비 증액을 요구하며 조합과 갈등을 빚는 사례가 여러 재건축 현장에서 반복되고 있는 것을 보면, 이 부분은 결코 가볍게 볼 문제가 아니라고 생각한다.
철산자이더헤리티지 쪽은 이미 입주가 끝난 신축이기 때문에 몸테크 없이 바로 거주할 수 있고, 언제든 필요하면 매도해서 다른 자산으로 갈아탈 수 있는 유동성을 갖고 있다는 점이 가장 큰 장점이라고 본다.
재건축 초기 단지는 사업이 지연되거나 무산될 경우 팔고 싶어도 팔기 어려운 상황이 생길 수 있는데, 신축은 이런 걱정에서 비교적 자유롭다.
다만 이미 가격에 신축 프리미엄이 상당 부분 반영돼 있기 때문에, 앞으로 추가 상승 여력이 재건축 단지보다 제한적일 수 있다는 시각도 있다.
결국 신축이냐 재건축이냐의 선택은
얼마나 많은 리스크를 감수하고 얼마나 오래 기다릴 수 있는지에 대한 개인의 성향 차이에서 갈린다고 생각한다.
안정적인 투자 성향을 가진 사람이라면 굳이 10년 이상의 불확실한 기간을 감수하면서까지 재건축 초기 단지에 들어갈 이유는 크지 않다고 본다.
반대로 장기적인 안목으로 자산을 묻어둘 수 있고, 실거주 불편함도 감내할 수 있는 사람이라면 재건축 단지가 주는 미래 시세차익의 매력이 더 크게 느껴질 수 있다.
한 가지 짚고 싶은 부분은, 이런 계산을 할 때 단순히 두 아파트만 놓고 저울질하기보다 자신이 갖고 있는 전체 자산 중 부동산이 차지하는 비중과 현금 흐름까지 함께 고려해야 한다는 점이다.
만약 이 두 아파트 외에 다른 선택지가 마땅치 않은 상황이라면 신중하게 결정할 수밖에 없겠지만, 다른 지역의 아파트나 금융자산으로 분산하는 방법도 함께 검토해볼 가치가 있다고 생각한다.
철산주공13단지와 철산자이더헤리티지는 같은 동네에 있지만 완전히 다른 성격의 투자처라고 본다.
하나는 시간을 사는 투자이고, 다른 하나는 이미 만들어진 가치를 사는 투자에 가깝다. 어느 쪽이 맞다고 단정짓기보다는, 본인이 감당할 수 있는 시간과 리스크의 크기를 먼저 따져본 뒤 결정하는 것이 가장 현실적인 접근이라고 생각한다.