창원 성산구 쪽 재건축 단지를 알아보다 보면 늘 두 곳이 함께 언급되는 걸 보게 된다.
하나는 사파동 일대 네 개 단지가 뭉친 사파1구역이고, 다른 하나는 남양동에 자리한 우성아파트다.
둘 다 오래된 저층 단지라는 공통점이 있지만, 진행 방식도 다르고 앞으로 그려질 그림도 사뭇 다르다.
예비 신혼부부든 실거주를 고민하는 사람이든, 두 단지를 놓고 어느 쪽이 더 빠를지, 어느 쪽이 더 남는 장사일지 궁금해하는 건 자연스러운 일이라고 본다.
사파1구역은 창원에서 진행 중인~
재건축 사업 가운데 규모가 가장 큰 통합 재건축으로 꼽힌다.
무궁화, 삼익, 대동, 동서 이렇게 네 개 단지가 하나로 묶여 움직이는 구조라서 전체 세대수가 3천 세대에 육박한다는 점이 가장 큰 특징이다.
원이대로를 낀 입지라는 점에서 창원 성산구 안에서도 손꼽히는 자리를 차지하고 있다는 평가가 많다.
초등학교를 걸어서 다닐 수 있고 사파중학교도 가까운 편이라 아이를 키우는 가구 입장에서는 매력적인 조건이다.
다만 네 개 단지가 연합해서 움직이다 보니 조합원들 사이의 이해관계가 단순하지 않다는 점은 부담으로 다가온다.
단지가 여러 개로 나뉘어 있으면 그만큼 상가 처리, 동의율 확보, 의견 조율 같은 과정에서 시간이 늘어질 가능성이 커진다는 게 일반적인 시각이다.
실제로 정비구역 지정을 위한 절차만 봐도 여러 단지의 입장을 하나로 모으는 데 적지 않은 시간이 걸리고 있다는 인상을 받는다.
또 하나 눈에 띄는 부분은 중소형 평형 비중이 상당히 높다는 점인데, 지금 기준으로는 작게 느껴지는 평형이 나중에는 오히려 국민평형으로 자리 잡을 가능성도 있다고 본다.
반면 남양동의 우성아파트는 진행 방식 자체가 다르다.
조합 설립 방식이 아니라 신탁사가 사업을 주도하는 신탁 방식을 택했는데, 이 방식이 최근 들어 눈에 띄게 빠른 진행 속도를 보여주고 있다는 점이 인상적이다.
단일 단지이다 보니 이해관계가 복잡하게 얽힐 여지가 상대적으로 적고, 조합원들 사이의 의견 통일도 비교적 수월하게 이뤄지고 있는 것으로 보인다.
실제로 사업시행자 지정 동의서를 접수한 지 열흘 남짓 만에 법정 동의율을 훌쩍 넘겼다는 소식이 전해질 정도로 진행 속도가 남다르다.
우성아파트는 1989년에 지어진 단지로 기존 용적률이 남양동 일대에서 가장 낮은 수준이라 재건축을 통해 얻을 수 있는 사업성이 크다는 평가를 받는다.
낮은 용적률 덕분에 새로 지을 수 있는 여유 공간이 넉넉하고, 이는 결국 조합원들의 부담을 줄여주는 방향으로 작용할 가능성이 높다.
다만 입지 면에서는 사파1구역만큼 압도적이라고 보기는 어렵다는 의견이 많다. 그래도 생활권 자체는 나쁘지 않다는 점, 그리고 초등학교를 걸어서 다닐 수 있다는 점은 분명한 강점으로 꼽힌다.
두 단지를 나란히 놓고 보면 결국 선택의 기준은 명확해진다.
속도를 우선한다면 단일 단지인 남양우성 쪽이 유리해 보이고, 장기적인 자산 가치와 입지를 우선한다면 사파1구역 쪽에 무게가 실린다.
다만 사파1구역이 늦어지는 이유가 단지 수가 많아서라는 점을 감안하면, 시간이 걸리더라도 결국에는 원이대로 라인에서 최신 단지로 자리 잡을 가능성이 크다고 본다.
실제로 인근에서 이미 완공된 대단지 사례를 보면, 오래 걸린 만큼 결과물의 완성도나 입지 가치가 뒤따라오는 경우가 적지 않았다.
분담금 측면에서도 두 단지는 결이 다르다.
세대수 대비 일반분양 물량이 얼마나 되는지에 따라 조합원 개개인이 부담해야 할 금액이 달라지는데, 대단지일수록 규모의 경제로 공사비가 낮아지는 효과가 있는 반면, 세대수 자체가 늘어나면 그만큼 변수도 많아진다.
반대로 남양우성처럼 단일 단지에 낮은 용적률을 가진 곳은 일반분양 세대수 확보가 상대적으로 수월해서 조합원 부담이 낮아질 여지가 있다고 보는 시각이 많다. 다만 두 단지 모두 아직 사업 초기 단계라 정확한 분담금을 예단하기는 이르다는 점은 짚고 넘어가야 할 것 같다.
층수 문제도 흥미로운 대목이다. 사파1구역은 2023년 정비구역 지정 신청 당시 15층에서 45층까지 지을 수 있는 허가를 받았다는 이야기가 있고, 실제로 창원시 도시계획이 개편되면서 높이 제한이 완화되고 용적률도 인센티브를 포함해 상향 조정된 것으로 파악된다.
위치에 따라 낮은 층 구성과 높은 층 구성이 혼재될 가능성이 있어 보이는데, 원이대로변 쪽이라면 랜드마크급 높이가 될 여지도 충분하다고 생각한다.
개인적으로 정리해보자면, 눈앞의 속도만 본다면 남양우성이 조금 더 앞서 있는 그림이고, 멀리 내다보고 자산 가치를 우선한다면 사파1구역이 결국 대장주 자리를 지킬 가능성이 크다고 본다.
다만 재건축이라는 게 원래 변수가 많은 사업이라 어느 한쪽이 무조건 정답이라고 말하기는 조심스럽다. 실거주를 염두에 둔 신혼부부라면 지금 시점에서 조급하게 매수를 서두르기보다는, 두 단지의 진행 상황을 조금 더 지켜보면서 본인의 자금 계획과 거주 기간에 맞춰 결정하는 편이 현명하다고 생각한다.
재건축은 짧게 보면 초조하지만 길게 보면 결국 시간이 해결해주는 부분도 있다는 걸 잊지 않았으면 한다.
개인마다 가치를 두는 기준이 상이한만큼 참고만 하고, 투자에 대한 판단과 책임은 본인에게 있다.