살면서 누구나 한 번쯤 하는 고민이 있습니다.
“지금이라도 영끌해서 아파트를 사야 할까, 아니면 매달 미국 주식을 모아야 할까?“
보통 “우리 집이 10년 전보다 두 배 올랐어“라며 원화 기준으로 생각합니다. 하지만 투자자라면 달러 환산 수익률을 반드시 따져봐야 합니다.
실제로 지난 10년간 강남 아파트가 엄청나게 오른 것 같지만, 이를 달러로 환산해 비교하면 S&P 500 수익률의 절반 수준에 불과하다는 분석이 있습니다.
2006년부터 2021년까지의 데이터를 봐도, 압구정 신현대 아파트가 약 2.82배 오르는 동안 미국 S&P 500 지수는 3.47배 상승하며 더 가파른 곡선을 그렸습니다.
결국 화폐 가치까지 고려한다면
미국 주식의 판정승인 셈이죠.
하지만 여기서 반전이 있습니다.
수익률은 주식이 높을지 몰라도, 실제 내 통장에 찍히는 수익금은 아파트가 더 클 수 있다는 점입니다.
이유는 바로 레버리지(대출) 때문입니다.
주식은 전 재산을 다 넣기 심리적으로 어렵지만, 아파트는 거액의 대출을 끼고 매수하는 것이 일반적이죠. 10억짜리 아파트를 내 돈 5억으로 사서 2배가 되면 10억을 벌지만, 주식 1억 치를 사서 3배가 되어도 수익금은 2억에 그칩니다.
“수익률은 VOO가 좋지만, 수익금은 아파트가 크다“는 말이 나오는 이유입니다.
“하루에 한 개씩 10년만 사면 부자가 된다”는 희망적인 이야기도 있었습니다. 하지만 냉정하게 계산해 볼까요? VOO 한 주의 가격과 환율을 고려하면 하루에 한 주씩 1년만 사도 약 15만 달러(약 2억 원) 이상의 거금이 필요합니다.
즉, 매일 한 주씩 살 수 있는 사람은 이미 부자일 가능성이 높다는 웃픈 현실이죠. 중요한 건 수량이 아니라, 내 형편에 맞춰 꾸준히 지수를 모아가는 시간의 힘에 집중하는 것입니다.
많은 투자자가 내린 결론은 의외로 담백했습니다. “실거주 1채는 진리다”라는 것이죠.
아파트는 투자 자산이기도 하지만, 내가 발 뻗고 잘 주거의 목적과 심리적 안정을 동시에 주기 때문입니다.
제안하는 새로운 관점은 이것입니다.
- 상급지(서울 핵심지) 아파트를 살 여력이 된다면 그 안정성과 레버리지 효과를 누리세요.
- 그게 아니라면 애매한 곳에 투자하기보다 VOO 같은 미국 지수 ETF에 장기 투자하는 것이 수익률 측면에서 훨씬 유리할 수 있습니다.
앞으로는 인구 구조나 경제 상황을 볼 때 한국 부동산보다는 세계 1등 기업들이 모인 미국 시장이 더 재미있을 것이라는 전망도 귀담아들을 필요가 있습니다.
결국 투자는 남과 비교하는 게임이 아닙니다. 내가 15% 하락에도 흔들리지 않고 계속 살 수 있는 믿음이 있는지, 그리고 내 자산 포트폴리오를 어떻게 조절할지가 핵심입니다.
주식이냐 부동산이냐는 정답이 있는 문제가 아니라, 어떤 위험을 감당하며 노후를 준비할 것인가에 대한 선택의 문제입니다.